Termőföld-eladás adómentesen

A termőföld eladásából származó jövedelmet alapesetben 25 százalékos adó terheli. Ám az is lehet, hogy semmi ? attól függően, hogy mikor, kinek, milyen céllal adjuk el az ingatlant.

Termőföldnek minősül az a földrészlet, amely a település külterületén fekszik, és az ingatlannyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő, fásított terület művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván. Szintén termőföldnek minősül az szjatörvény (1995. évi CXVII. törvény) értelmében az a mező- vagy erdőgazdasági művelés alatt álló belterületi földrészlet, amelyet az előbb felsorolt művelési ágak valamelyikében tartanak nyilván. Ez esetben tehát a nyilvántartás és a tényleges művelés együttesen számít.

Mi alapján számoljuk a jövedelmet?

A termőföldet értékesítő magánszemélynek az ebből származó jövedelem és az adó megállapításakor ? főszabály szerint ? az szja-törvény (többször módosított 1995. évi CXVII. törvény) 59-63. §-ai szerint kell eljárnia. A jövedelem kiszámításának első lépése a bevétel és az elszámolható költségek megállapítása.

Mi számít bevételnek?

Bevételnek számít minden olyan bevétel, amelyet a magánszemély az átruházás kapcsán megszerez.

Bevételnek számít többek között

• az eladási ár,
• a vevő által fizetett késedelmi kamat,
• ha cserébe valamilyen dolgot kapunk, akkor annak a szerzés időpontjára megállapított piaci értéke,
• ha bírósági határozatban idegenítik el a földet, akkor a határozatban megállapított értéke,
• ha gazdasági társaság (cég) részére nem pénzbeli hozzájárulásként adják át a földet, akkor például a társasági szerződésben meghatározott értéke.

Nem számít bevételnek, ha a magánszemély a termőföldről szóló törvényben meghatározott birtok-összevonási célú önkéntes földcserét hajtott végre. Ezért ha az ügylet során az egyik fél értékkiegyenlítést kap, akkor az értékkiegyenlítés összege, vagy a cserébe kapott dolog értéke az azt megszerző magánszemély egyéb jövedelme lesz.

Milyen költségek számolhatók el?

Költségnek minősül

1. a megszerzésre fordított összeg (például az adásvételi szerződésben szereplő összeg, öröklés esetén az illeték megállapításakor figyelembevett összeg),
2. a szerzéssel összefüggő más kiadások (például a megfizetett illeték)
3. az értéknövelő beruházások (például melioráció, ültetvénytelepítés, öntözőrendszer, amennyiben ezeket korábban nem számoltuk el költségként),
4. az átruházással kapcsolatos kiadások (hirdetés, ügyvédi költség, ingatlanügynök díjazása).

Ha a magánszemély részarány-földtulajdon juttatásával szerezte meg a termőföldet, akkor a saját jogon szerzett részarány értékesítésekor a bevétel 75 százaléka minősül szerzésre fordított kiadásnak.

Mennyi lesz az adó?

A költségekkel csökkentett bevétel lesz a számított összeg, ami legkevesebb nulla lehet. A számított összeg az évek múlására tekintettel tovább csökkenthető. A termőföld megszerzését követő évet az első évnek tekintve, a 6. évben a számított összeget 10 százalékkal lehet csökkenteni. Ezt követően évenként a levonás mértéke 10-10 százalékkal növelhető. Tehát a szerzés évét követő 15. évtől kezdve már nem keletkezik jövedelem. Például, ha az 1994. évben vásárolt termőföldet 2009-ben adjuk el, már nem kell utána adóznunk.

Az előzőeket összefoglalva akkor nem keletkezik a termőföld eladásából jövedelmünk, ha

• a bevétel nem nagyobb az elszámolható költségeknél, vagy ha
• a föld legalább 15 évig volt a birtokunkban.

A földeladásból származó jövedelmet (hasznot) a különadózó jövedelmek közé soroljuk, tehát nem része az összevont adóalapnak. 25 százalék személyi jövedelemadó terheli.

Kedvezményre jogosító célok

A termőföld értékesítéséből származó jövedelem bizonyos esetekben teljesen adómentes. Ha a kárpótlás révén megszerzett földet vagy erdőt az eredeti jogosult később eladja, de az ebből származó jövedelmet egy éven belül és teljes egészében mezőgazdasági művelésű, külterületi termőföld megszerzésére fordítja ? akár belföldön akár az EU-ban ?, akkor a földeladásból származó jövedelemre jutó adó visszajár (vagy nem kell azt megfizetni). Ezt a kedvezményt a magánszemély az igazolt tulajdonjogszerzés bejelentésével egyidejűleg adó-visszaigényléssel tudja érvényesíteni, vagy ha a tulajdonjogszerzés az adó megfizetése előtt történt, akkor annak előzetes igazolása alapján az adóbevallásában juttatja érvényre.

Amennyiben a magánszemély éves összes jövedelme nem haladja meg a 3,4 millió forintot, akkor a termőföld értékesítésből származó jövedelemből 200 ezer forint adómentes, feltéve, hogy:

• a termőföldet olyan regisztrált mezőgazdasági termelőnek adja el, aki legalább öt évig egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági őstermelőként mezőgazdasági célra hasznosítja azt,
• vagy olyan magánszemélynek értékesíti, aki regisztrált mezőgazdasági társas vállalkozás alkalmazottja, és vállalja, hogy a földet az őt alkalmazó társas vállalkozásnak legalább tíz évre bérbe adja.

Ha a földeladás következtében az eladó szövetkezeti részaránytulajdona megszűnik, a termőföld-értékesítésből származó teljes jövedelme adómentes ? függetlenül attól, hogy egyébként mennyi az éves összes jövedelme. Fontos tudni, hogy az adómentesség csak abban az esetben valósul meg, ha a vevő is rendelkezik az adott földrészben tulajdoni hányaddal, mert csak ilyenkor csökken a részarány-tulajdonosok száma. Ha a vevő nem részarány-tulajdonos, akkor csupán tulajdonosváltásról lehet beszélni, ilyenkor ugyanis nem csökken a részarány-tulajdonosok száma.

Jövedelemkorlátoktól függetlenül ugyancsak mentes az adó alól termőföld átruházása, ha a vevő regisztrációs számmal rendelkező olyan mezőgazdasági termelő, aki állattenyésztést folytat, és az általa használt földterület nem éri el a 300 hektárt. Eddig a mértékig lehet az állattartó magánszemélynek adómentesen eladnia a földet. Az adómentesség további feltétele, hogy a vevő (egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági őstermelőként) öt évig az állattartó telep takarmányozása céljából használja a földet, vagy e földet alkalmazottként legalább tíz évre az őt alkalmazó mezőgazdasági társas vállalkozásnak ? az állattartó telep takarmánytermelése céljából ? bérbe adja.

Adómentes a termőföld-átruházás abban az esetben is, ha az átruházás magánszemély részére birtok-összevonási céllal történik. A birtok-összevonási cél vitathatatlanul megvalósul például abban az esetben, ha három, közvetlenül egymás mellett fekvő helyrajzi számú termőföld közül a két szélső területet birtokló magánszemély megvásárolja a termőföldjei között fekvő földterületet. Az adómentesség azért is érvényesíthető, mert a vevő már rendelkezett termőföldtulajdonnal, tehát birtokait az újabb földterület megvásárlásával vonta össze.

Szintén adómentes a termőföld-átruházás, ha ez a települési önkormányzat részére szociális földprogram céljából, vagy a Nemzeti Földalap javára történik.

Amennyiben az átruházás adómentessége a vevő számára előírt feltételek teljesítésétől függ, akkor a vevőnek közjegyző által készített vagy ügyvéd által ellenjegyzett okiratban kell nyilatkoznia arról, hogy vállalja a feltételeket. Ha a vevő valótlanul nyilatkozik, és utóbb az adóhatóság adóhiányt állapít meg, az a vevőt terheli. Ha a vevő a nyilatkozatában foglaltakat nem teljesíti, a vételi szerződésben meghatározott árat nála kell az ingatlan átruházásából származó jövedelemként figyelembe venni abban az évben, amikor a nyilatkozata szerinti vállalást megszegte.

Új, már a 2008. évben értékesített termőföld esetén is alkalmazható szabály, hogy a termőföld-értékesítés céljáról az eladónak nem kell az adóbevallásában nyilatkoznia. A változás azt is jelenti, hogy ha a magánszemélynek a földeladáson kívül más bevallásadási kötelezettség alá eső jövedelme nem keletkezett, akkor emiatt nem kell adóbevallást benyújtania.

Kopányiné Mészáros Edda