Mikor adózik a bérleti díj?

Hajlamosak vagyunk azt hinni, hogy egy öt éven túli időtartamra kötött bérleti szerződéssel bebiztosítottuk magunkat az adófizetési vagy bevallási kötelezettség ellen. Bemutatunk néhány olyan élethelyzetet, amikor mégsem kerülhetjük el a fizetést.

 

Termőföld haszonbérbeadásáról akkor beszélünk, ha a termőföldet magánszemély tulajdonosa vagy haszonélvezője egy vagy több évre, írásban kötött megállapodás alapján, bérleti díj ellenében mező-, erdőgazdasági, illetve halászati hasznosításra adja bérbe. Termőföld bérbeadása esetén a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (szja-törvény) több ponton eltér az általános bérbeadási szabályoktól. A magánszemély termőföld-bérbeadásból származó bevétele (ideértve a földjáradékot is) jövedelemnek tekintendő, amely után az adó mértéke 25 százalék (költségekkel nem csökkenthető). Nem kell azonban adót fizetni, sem bevallani akkor, ha a határozott időre kötött haszonbérleti szerződés alapján a haszonbérlet időtartama az 5 évet eléri. Vagyis adózni csak ennél rövidebb időre kötött – vagy hamarabb megszűnő! – szerződések esetében kell. Akkor viszont akár késedelmi pótlékkal terhelten.

 

Nem kell az adóval törődni akkor sem, ha a termőföld bérbeadásából származó bevétel kifizetőtől származik (például kft.-től, szövetkezettől, egyéni vállalkozótól), aki az adót – helyettünk – megállapította, levonta, bevallotta és megfizette. Fontos tudni, hogy amennyiben a bérlő nem minősül kifizetőnek (pl. őstermelő vagy magánszemély), vagy a haszonbérlet időtartama az öt évet nem éri el, akkor a bevallási kötelezettség a bérbeadót terheli!

 

Az adózás esetei

 

1. A kapott termény adózik!

 

Ha a bérbeadó magánszemély, és bérleti díjként nem pénzt, hanem terményt kap, akkor a termény szokásos piaci ára lesz a bevétel, amit a bérlőnek kell megállapítania az adott körülmények, piaci viszonyok alapján. A bevallást a föld fekvése szerint illetékes önkormányzati adóhatósághoz kell bevallania és megfizetnie.

 

2. Nem fizetett adót a bérlő cég

 

Ha vállalkozásoknak adunk bérbe földet (kifizetőnek minősülő cégeknek), akiknek helyettünk kellett volna az adót levonniuk és megfizetniük, de ezt nem tették meg, akkor ezt bérbeadóként magunknak kell megtennünk. Abban az esetben, ha a kifizető a szerződésben meghatározott bérleti díjból a 25 százalékot levonta, és csak a fennmaradó részt fizette ki a bérbeadónak, akkor a bérbeadónak nincs további kötelezettsége, mert az ő tudomása szerint a bérbeadó az adót levonta. Amennyiben a bérlő a levont adót nem fizeti be, és a bevallási kötelezettségét is elmulasztja, az ebből eredő jogkövetkezmények (késedelmi pótlék, mulasztási bírság) is őt terhelik.

 

3. Idő előtt felmondják a bérletet

 

Amikor egy termőföld tulajdonost cserél, célszerű az adásvételi szerződésbe foglalni a bérleti szerződés fenntartását. Amennyiben csak a tulajdonos személyében történik változás, a szerződés időtartamában nem, akkor a bérbeadás továbbra is adómentes. Ilyenkor a Polgári Törvénykönyv engedményezésre vonatkozó szabályait figyelembe véve az új tulajdonost megilletik a korábbi tulajdonos jogosultságai; azaz a haszonbérbe vevő innentől kezdve az új tulajdonosnak fizeti a bérleti díjat. Vagyis az adómentesség szempontjából nem a termőföld tulajdonosának személye a fontos, hanem kizárólag az eredetileg megkötött szerződés időtartama.

 

Abban az esetben viszont, ha az új tulajdonos nem kívánja fenntartani a haszonbérleti szerződést, a termőföld eredeti tulajdonosa köteles megfizetni a korábbi évek jövedelme után az adót és a késedelmi pótlékot. (A késedelmi pótlék mértéke minden naptári nap után a felszámítás időpontjában érvényes jegybanki alapkamat kétszeresének 365-öd része.) Ugyanis a személyi jövedelemadóról szóló törvény 74. § (3) szerint, ha az adómentesség feltételéül szabott legalább 5 éves időtartamra kötött haszonbérleti szerződés bármely okból idő előtt megszűnik, akkor a bérbeadó magánszemély köteles a korábban meg nem fizetett adót késedelmi pótlékkal növelten bevallani és megfizetni. Ez alól csak két kivétel van: ha a szerződés a szerződő feleken kívül álló okból szűnt meg, vagy azonnali hatályú felmondás révén. Az azonnali hatályú felmondásra nagyon szűk mozgásteret ad a törvény, mivel alapvetően a bérlő érdekeit védi. A föld termőképességének bizonyítható lerontása nélkül gyakorlatilag nem mondható fel így a bérlet.

 

Az ingatlanügyi hatóság a legalább öt évre kötött haszonbérleti szerződésekről (megkötés, megszűnés) azok földhasználati nyilvántartásba történő bejegyzésétől számított 8 napon belül értesíti az illetékes önkormányzati adóhatóságot. Az öt évnél rövidebb bérleti időtartamra tehát hamarosan fény derül.

 

A bevallás módja

 

Ha a magánszemélynek termőföld bérbeadásból olyan jövedelme keletkezik, amely egy másik magánszemélytől származik, vagy kifizetőtől ugyan, de az az adót levonni elmulasztotta, vagy a bérleti díjat természetben fizette meg, akkor a magánszemélynek a jövedelem megszerzésének negyedévét követő hó 12-éig kell megfizetnie az adót. A bevallást március 20-áig kell teljesíteni.

 

Kifizetőként a termőföld bérbeadásából származó jövedelemből levont adót a föld fekvése szerint illetékes önkormányzati adóhatósághoz kell átutalni a kifizetést követő hónap 12. napjáig. A levont adóról az adóbevallást a föld fekvése szerint illetékes önkormányzati adóhatósághoz az adóévet követő év február 15-éig kell benyújtani. A kifizetőnek a termőföld bérbeadásából (földjáradékból) származó jövedelemről és a levont adóról adatszolgáltatást is kell teljesítenie a földterület fekvése szerint illetékes önkormányzati adóhatósághoz. Az adatszolgáltatásban fel kell tüntetni az adólevonás elmaradásának okát (pl. természetben történő bérfizetés). Az adatszolgáltatást a kifizető papíralapú adathordozón az adóévet követő év március 31-éig teljesíti. Kapcsolódó jogszabályok