Zsebre tett földek

Uniós csatlakozásunk során elértük, hogy hét évre felfüggesszük a külföldiek földszerzésének lehetőségét, hiszen tőkeerőben és földárban is igen nagy aránytalanságok álltak fenn köztünk és versenytársaink között. Ugyanakkor lehetővé tettük a tartósan itt gazdálkodók számára, hogy legálisan földhöz jussanak. Mások viszont kerülő úton jutottak birtokon belülre.

A közgazdaságtanban tétel, hogy a termelési erőforrások tulajdonjoga ahhoz vándorol, aki azt tőkeerejénél fogva a legtöbbre értékeli, illetve a leghatékonyabban tudja hasznosítani. Ennek azonban a korlátozottan rendelkezésre álló termőföld esetében nemkívánatos koncentráció lehet a következménye, melyet az állam jogi szabályozás útján törekszik megakadályozni.

Ez a szabályozás megnyilvánul alanyi korlátozásban, amikor meghatározott személyi kört zárnak ki, valamint területi korlátozásban, amikor mennyiségi határok közé szorítják a tulajdonszerzést. Írásunkban elsősorban az alanyi korlátozások, különösen az uniós állampolgárokra vonatkozó előírások kijátszására irányuló leggyakoribb magatartásokat gyűjtöttük csokorba.

Négy év szabad préda után

1990. és 1994. között külföldi magánszemélyek és gazdálkodó szervezetek is megszerezhették a magyar termőföldet, ugyanis magát a termőföldtulajdon-szerzést ebben az időszakban semmi sem tiltotta. A földtörvény 1994. július 27-i hatályba lépését követően azonban jelentősen megváltozott a helyzet: a leggyakoribb szerzési módokon, így például adásvétel vagy csere útján külföldi állampolgár már nem szerezhette meg termőföld tulajdonjogát.

Ahogy a földtörvény hatályba lépett, megszülettek a kijátszására irányuló szerződések is. Ezeket a termőföldszerzési tilalmak vagy korlátozások kijátszására irányuló megállapodásokat a közbeszéd egységesen zsebszerződéseknek hívja. Szűkebb értelemben azonban zsebszerződésnek csak a termőföld megszerzésére irányuló ? jellemzően dátum nélküli, de a felek által már aláírt ? olyan szerződés minősül, amely egy ideig ?zsebben marad?, azaz nem nyújtják be a földhivatalba. Majd csak a külföldiek földszerzésére vonatkozó jogszabályi tilalom feloldását követően (várhatóan 2011-ben) dátumozzák, és kérik a jogszerzés ingatlan-nyilvántartásba történő átvezetését.

Nyitott kiskapuk

A tágan értelmezett zsebszerződések egyik alaptípusa ? ahol a szerződő felek ismerik egymást és kölcsönös a bizalom is köztük ? a termőföld adásvételéről szóló olyan megállapodás, amelyet nem foglalnak írásba, nincsen nyoma. De mindkét fél betartja, így a valóságban érvényesül.

Mivel hazánkban 1999-ig földhasználati nyilvántartás sem volt ? és nincsenek a mezőgazdasági tevékenység folytatásának szakmai előírásai sem ?, minden további nélkül gazdálkodhatott az általa így megvásárolt földön a külföldi. Ebbe a magyar hatóság nem, csak az eredeti tulajdonos szólhatott bele, ő pedig ? mivel megkapta a vételárat ? nem tette. A külföldi ebben a helyzetben teljesen kiszolgáltatott, hiszen a bizalom megszűntével az eredeti tulajdonos minden jogát érvényesítheti, így például másnak jogszerűen el is adhatja földjét.

Ahol a feleket jellemzően csak a gazdasági érdek hozza össze, és nem ismerik egymást ? vagyis nem maradéktalan a bizalom ?, ott keletkeznek a színlelt szerződések technikájával írt zsebszerződések. Itt is adásvételi szerződés kötése a felek szándéka, de ezt a jog tiltja. A külföldi vevők azonban törekednek arra, hogy legalább a föld használatát jogszerűvé tegyék. 2000-től ez azért vált fontossá, mert a földhasználati nyilvántartás bevezetésével a külföldi földhasználónak már számolnia kellett a hatósági ellenőrzés lehetőségével is. Ezért az ilyenadásvételi szerződés csak leplezett formában jelenhetett meg: a nyilvánosság előtt mint haszonbérlet, szívességi földhasználat (2002-től csak rokoni kapcsolat fennállta esetén), illetve 2002-ig haszonélvezetként is, ami akár a ?vevő? élete végéig szólhatott. Így ugyan biztosítható volt a külföldi számára a háborítatlan használat, de a rendelkezési joga erősen korlátozott maradt.

Ugyanis a magyar jog szerint csak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel keletkezik tulajdonjog, nem pedig az adásvételi szerződés megkötésével, illetve a vételár megfizetésével. A külföldi vevő tehát nem adhatja el földjét, ha pedig haszonbérlőként birtokol, más számára még haszonbérletbe sem adhatja az alhaszonbérlet törvényi tilalma miatt.

Ezért volt kiváló kerülőút a haszonélvezet alapítása, mely olyan használati jogcímet keletkeztetett, hogy a földrészletet a bejegyzett tulajdonos akár vissza is bérelhette, vagy ? ha ő nem tartott rá igényt ? más számára haszonbérbe adhatta. Éppen emiatt döntött úgy az Ország gyűlés, hogy 2002. január 1-jétől külföldi személy javára a termőföldre haszonélvezeti jog sem alapítható.

Nagy, közös titok

A haszonbérlet (esetleg haszonélvezet) formájában kötött, de valójában adásvételt leplező szerződést a polgári jog színlelt szerződésnek minősíti. Ha az ilyen megállapodás színlelt mivolta ? bírósági peres eljárás keretében ? bizonyítást nyer, érvénytelenné válik, és a felek közötti eredeti megállapodás, tehát az adásvétel szabályai szerint kell elbírálni, amely alapján semmis. Ám ilyen szerződések esetében a legnagyobb nehézségbe ütközik a bizonyítás. Elvégre a polgári jogi ügyletekbe az állam egészen addig nem avatkozhat be, amíg a felek jogszabályt nem sértenek.

Márpedig a szerződő személyek egybehangzó állítása alapján a hatóság kénytelen a használat jelzett jogcímét elfogadni. Annál is inkább így van ez, mert az ügyben eljáró földhivatal elsődlegesen a benyújtott dokumentumok alapján dönt, s nem folytat le hosszas bizonyítási eljárást. Azt viszont megteheti, hogy adásvételt leplező szerződés gyanúja esetén értesíti az ügyészséget, és az jogosult volna bíróságon megtámadni a benyújtott szerződést. Csakhogy a bíróság előtt a puszta gyanú már kevés ? kellő súlyú bizonyíték nélkül pedig nem vezetne az eljárás a kívánt sikerhez.

Később az övé lehet

Amint látható, a leplezett szerződések a ?vevő? számára nem nyújtanak kellő biztonságot, hiszen magáról az adásvételről ebben a formációban sem készült okirat, tehát a felek közötti bizalom itt is fontos tényező maradt. Éppen emiatt a korlátozó rendelkezések kijátszásának talán legelterjedtebb módja a haszonbérleti szerződéssel kombinált olyan termőföldeladás, amikor a magyar tulajdonos szabályszerű bérleti szerződést köt a külföldivel ? aki egyidejűleg külön ?titkos? okiratban rögzíti az adásvételt, vagy a bérbe vett termőföldre vételi (opciós) jogot szerez. Így maga az adásvétel vagy annak lehetősége írásban lefektetésre kerül, de ?zsebben marad?, azaz a tulajdoni lapra nem kerül feljegyzésre.

Az első esetben a ?vevő? gyakran dátum nélküli, de egyebekben minden tartalmi és formai kelléknek megfelelő zsebszerződés birtokában várja a külföldiek számára kedvező szabályozás bevezetését (talán 2011-et). A dátum nélküli szerződések esetében azonban elengedhetetlen, hogy mindig figyelemmel kísérjék a hatályos jog által szerződések esetére megkövetelt érvényességi kellékek változását.

A formai követelmények esetleges módosulása ugyanis kockázatokkal jár. Hogy csak egyet említsünk, a jogalkotói tervek között szerepel például, hogy a korlátozások megszűntétől bevezetik a termőföldre vonatkozó adásvételi szerződések kötelező közjegyzői okiratba foglalását, tehát nem egy, már korrumpálódott ügyvéd ellenjegyzése játszaná a szakmai kontroll szerepét. Ugyancsak problémát jelent a hosszú ideig zsebben maradó szerződések érvényesítésére a bejegyzett tulajdonos halála, mert ez esetben a zsebszerződésről mit sem tudó örökösökre száll a tulajdonjog.

Előfordul az is, hogy a zsebszerződés nem magát az adásvételi ügyletet tanúsítja, hanem csak egy vételi (opciós) jogot, amely akkor érvényesülhet, ha törvényi lehetőség lesz a föld megvásárlására. Az ilyen jog alapítása általában egy ?vételárként funkcionáló? kölcsönhöz kapcsolódik, s ekkor a ?kölcsönbe vevő? fél a tulajdonában lévő termőföldet ajánlja fel fedezetül nemfizetés esetére. A tulajdonos persze a szerződés lejártakor nem fizet (hiszen a kölcsönzött összeg valójában a termőföld ellenértéke volt), így a külföldi személy élhet vételi jogával.

Az ilyen típusú zsebszerződés azonban ? ha a jelenlegi szabályozás mellett nyilvánosságra kerülne ? szintén érvénytelen egy 2001-es törvényi módosítás révén. Eszerint vételi jogot csak olyan termőföld adásvételére lehet kikötni, amelyet a vevő a szerződéskötés időpontjában jogszerűen megszerezhet. Ha azonban a szerződést dátum nélkül kötötték, ez a szabály könnyen kijátszható.

További problémát jelenthet egy dátumozott opciós szerződés esetén a vételi jog érvényesítésére, hogy a határozatlan időtartamra kötött vételi jog 6 hónap elteltével megszűnik, határozott időtartamra pedig legfeljebb 5 évre köthető. Továbbá a vételi jogot gyakorló ekkor is köteles az ingatlan adásvételét hivatalosan meghirdetni, így az elővásárlásra jogosultak könnyen meghiúsíthatják a valójában adásvételt leplező ügyletet.

Külföldi gazdák körében tipikus továbbá a strómanok útján történő földszerzés is. A külföldi olyan személyt bíz meg termőföld vásárlásával, akire nem vonatkozik a szerzési tilalom. Az ügyletet a külföldi finanszírozza, a termőföld viszont névleg a magyar állampolgár tulajdonába kerül. A kölcsönös bizalmat erősítendő a vételre adott összeg értékében gyakran egy kölcsönszerződést is kötnek, amit a külföldi javára bejegyzett jelzáloggal vagy vételi joggal biztosítanak a megvásárolt termőföldön. A korlátozás feloldását követően pedig az uniós gazda érvényesítheti jogait a földrészleten a kölcsönt visszafizetni nem szándékozó strómannal szemben.

Legális földszerzési módok

A földtörvény néhány esetben azonban ma is lehetőséget ad termőföld tulajdonjogának megszerzésére úgy, hogy a tulajdont szerzőkre nem vonatkoznak a tulajdonszerzést korlátozó vagy tiltó rendelkezések. Ezt a kivételi listát is felhasználták a jogban járatos zsebszerződés-készítők a törvény kijátszására. Az egyik ilyen rendelkezés, hogy a tanyák tulajdonának megszerzését külföldiek számára is lehetővé teszi a földtörvény. A szabályozás szerint az a helyzet is előállhat, hogy egy külföldi annyi tanyához ? és ezen keresztül tanyánként legfeljebb 6 ezer négyzetméter termőföldhöz ? jut, amennyihez akar.

A belterületbe vont, de mezőgazdasági műveléssel hasznosított földrészletekre a földtörvény általános kizáró szabályait kell alkalmazni. Csakhogy az ingatlannyilvántartásról szóló törvény úgy rendelkezik, hogy azokat a belterületi földrészleteket, melyek területe az egy hektárt nem haladja meg, művelés alól kivett területekként kell nyilvántartani akkor is, ha azon egyébként mezőgazdasági termelés folyik. Viszont a kivett minősítésű földrészletek már nem tartoznak a földtörvény hatálya alá ? így ezek külföldiek számára is megszerezhetőek.

Ugyancsak érdekes a helyzet a zártkerti ingatlanokkal. Ezeknek a külterületi ingatlanoknak a területe jellemzően kisebb, mint egy hektár, így használatát nem kell bejelenteni a földhasználati nyilvántartásba, és ? hacsak nem borvidékhez vagy védett természeti területhez tartozik ? hatósági ellenőrzésektől sem kell tartani. Bár jogilag a zártkert termőföld, és így vonatkoznak rá az általános korlátozó szabályok, az említett specialitásai miatt kiváló alapja lehet egy zsebszerződés kötésének.

Ha pedig a külföldiek tulajdonszerzésének lehetősége időben elhúzódna, akkor a ?vevőnek? 15 évi folyamatos használat igazolása mellett módja van elbirtokolni azt. Az elbirtoklás ugyanis ? a törvényes öröklés, a ráépítés és a kárpótlási árverés mellett ? olyan jogcím, amellyel magánszemély állampolgársági és mennyi ségi korlátozásra tekintet nélkül a termőföld tulajdonjogát szabadon megszerezheti.

Legálisnak minősül az elővásárlási jogra történő spekuláció is. Ennek lényege, hogy az uniós gazda hosszú távú (10?20 éves) haszonbérleti szerződést köt, amit a földhivatalnál be is jelent. Ha a földtulajdonos 2011. után ? a várhatóan növekvő földárak csábítására ? el kívánná adni a földjét, akkor a mai szabályok szerint első helyen lenne rá elővásárlási joga az adott területet legalább három éve haszonbérlő gazdának. Valószínűsíthető azonban, hogy éppen emiatt ez a szabály addig még változni fog.

A biztosra menő, ámde türelmes külföldi számára emellett számításba jöhet a magyar állampolgárság megszerzésével történő honosítás is. Ehhez azonban számos egyéb feltétel (büntetlen előélet, alkotmányos alapismeretekből magyar nyelven letett vizsga) mellett ?csak? nyolc éven át folyamatosan Magyarországon kell lakni.

Mindig is itt voltam!

A földtörvény általános szabályként írta elő, hogy az uniós állampolgárnak termőföld vásárlása esetén igazolást kell benyújtania arról, hogy a tulajdonszerzést megelőző három évben saját nevében, saját kockázatára folyamatosan mezőgazdasági tevékenységet folytatott Magyarországon. Az igazolást a Mezőgazdasági Szakigazgatási Hivatalnak kell kiállítania oly módon, hogy a kistérségi falugazdászt felkérte a gazdálkodót minősítő környezettanulmány elkészítésére.

Eddig a törvény azt tartalmazta, hogy az MgSzH ? a környezettanulmány tartalmától függetlenül ? nem tagadhatta meg az igazolás kiadását, ha a tagállami állampolgárnak a tulajdonszerzést megelőző mindhárom évben mezőgazdasági tevékenységből volt bevétele, és ezt az adóhatóság igazolásával bizonyította. Ezt a szabályt játszották ki egyes uniós gazdák azzal, hogy az APEH-nek önrevízió keretében három évre visszamenőleg mezőgazdasági tevékenységet vallottak be, melyből bevételük származott. Így az elmaradt adó ? és némi revíziós pótlék ? kifizetése mellett mentesültek egy esetleg negatív tartalmú környezettanulmány kockázatától. A földtörvény legutóbbi módosítása ezt a kiskaput zárta be azzal, hogy mostantól minden esetben kötelező lesz a ? törvényben eddig is szereplő ? környezettanulmány elkészítése, és ennek megállapításai alapján mérlegelhető a hatósági igazolás kiadása.

Kovács László, Orlovits Zsolt