Értékelés: / 2

RosszJó 

Ha stabil, biztos hozamot keresünk a válság sújtotta világban, érdemes a földpiacra koncentrálnunk. Ezen belül is különösen a kockázatmentes észak-dunántúli, kisalföldi régió keresett. Itt az árak sohasem csökkennek.

A kisalföldi és környéki régió kifejezetten keresettnek számít a hazai földpiacon? ? mondja Zoltán Péter, a mezőgazdasági ingatlanok értékbecslésével foglalkozó Z-Agro Kft. vezetője. ?A régióban, sőt egész Magyarországon nagyobb a földpiac mozgása, mint a nyugat-európai régiókban. Ott a piac 2 százaléka mozdul meg évente, nálunk ennek ötszöröse a jellemző: Magyarországon évente 200?220 ezer hektár cserél gazdát.?

Termőföldet kétféle célból vásárolnak: művelésre vagy spekulatív szándékkal. Utóbbi általában nagyobb városok környezetében, agglomerációjában gyakori, így például Győr két kilométeres körzetén belül. De előfordul kisvárosok mentén is, ott viszont csupán 0,5-1 kilométer a ?határsáv?. Itt olyan befektetők jelennek meg, akik arra számítanak, hogy a most mezőgazdasági besorolású területeket az önkormányzat előbb-utóbb ipari-kereskedelmi tevékenységre alkalmassá, még jobb esetben belterületté, azaz lakhatóvá nyilvánítja. Az így elérhető értéknövekedés bőségesen megér akár több évnyi várakozást. Ráadásul a területet addig is bérművelésbe lehet adni. Helyi gazdák szerint így ? állami támogatással együtt ? hektáronként 70?90 ezer forintot lehet keresni havonta.

Stabil várakozás

A földpiacon ráadásul sohasem esik az ár. Ha valamelyest csökken a kereslet, mint például a válság kezdete óta, akkor a tulajdonosok kivárnak, az árak pedig stagnálnak. A következő mozgás akkor várható, amikor ismét emelkedés lesz. ?Győrben az utóbbi több mint fél évben például 20 százalékkal csökkentek a panellakások árai, a jobb állapotú társasházi lakások is olcsóbbak 5?10 százalékkal, de a föld esetében nem lehet ilyen trendet felvázolni?? mondja Zoltán Péter.

A régió az országos átlagárat hozza, bár hivatalos számok, összesített adatok nem állnak rendelkezésre. Nagyjából 700 ezer forintba kerül a föld hektáronként. 2006-ban ez az összeg még 550 ezer forint volt, ám a földpiac értékmegőrző szerepének felismerése, a biztonságos, hosszú távra szóló befektetés tudata megemelte az árat. Az Észak-Dunántúl keresett helyein természetesen ennél magasabb, 1 millió forint körüli is lehet a földár.

A külföldiek már itt vannak

A külföldiek vásárlóerejétől nem tart Zoltán Péter, pedig a régió közel esik az osztrák és a szlovák határhoz is. Szomszédaink hivatalosan csak a földvásárlási moratórium 2011-ben esedékes feloldásakor juthatnak hazai termőtalajhoz, de a szakember ezt a helyzetet is Magyarország EU-csatlakozásához hasonlítja. ?Ahogy a várakozásokkal ellentétben nem lepték el a kelet-európaiak a nyugati munkaerőpiacot, úgy nem várható, hogy az Észak-Dunántúlra rohanjon minden holland vagy más külföldi?? mondja.

Az északi határ mentén azonban gyakoriak voltak a nyilvánosságra került zsebszerződések (vagyis amikor külföldiek magyar strómanok segítségével földhöz jutottak, a tulajdonjogról szóló szerződést pedig ügyvédi letétbe helyezték a moratórium feloldásának napjáig). Egyesek úgy tartják, hogy a határ 30 kilométeres körzete osztrák gazdák kezében van, akik még a kilencvenes évek első felében jutottak hozzájuk. Vannak azonban olyan külföldiek, akik nem tulajdonosok, csak bérlőként művelnek kisebb birtokokat. Van olyan holland vállalkozó, aki Pannonhalma köze-lében termel a virágkötészetben használatos kísérőnövényként, ?zöldként? használatos fátyolvirágot és orbáncfüvet.

Állami árverések

A forgalom jó része, évi 5?10 ezer hektárnyi terület adásvétele helyben zajlik, olyan gazdák és spekulánsok vásárolnak, akik bővítik a birtokukat, vagy igyekeznek egyesíteni a kisebb parcellákat. Termőföld esetében sok az elővásárló: a bérlő, a rokonság elsőbbséget élvez, így a földeknek csupán kis százaléka jelenik meg az ingatlanközvetítőknél. Jelentős még az állami földárverések szerepe, így darabolták szét például az egykor híres bábolnai állami gazdaságot. A legutóbbi aukción, amikor 2400 hektárt kiáltottak ki, a licit 500 ezer forintról indult és 750-800 ezer forintnál állt meg hektáronként.

Borvidék, sok költséggel

A földtípusok között érdekes módon alacsony a szőlők forgalma, pedig számos neves borvidék fekszik az észak-dunántúli régió kisalföldi részében. Sopron, Pannonhalma-Sokoróalj, Ászár-Neszmély is ide tartozik. A legmagasabb ára a korszerű, intenzív művelésű szőlőknek van, ilyeneket főként a soproni borvidéken találunk, hektáronként 6?8 millió forintért. A legjobb ültetvények fajlagos ára a 10 milliót is elérheti. A kevésbé intenzív területeken az ár 2,5?3,5 millióra esik. A gond az, hogy a szőlőtermesztés költséges üzlet. A telepítés költsége 6,5?7,5 millió forint hektáronként, és évi 1,5 millióval lehet később is számolni. A térségben jellemzően fehérborokat termelnek, de Sopron és Kesztölc környékén a vörösbor is nevezetes. Gyümölcsös és halastó létesítése nem jellemző a vidékre. A jobb fekvésű szántó, legelő ára akár 1,4 millió forint/hektár is lehet.

TELEPET KÍNÁLNAK

Jelenleg túlkínálat van a mezőgazdasági ingatlanpiac másik területén, élelmiszeripari üzemekből. Manapság csak az vesz, akinek nagyüzemi törekvései vannak, valamint a háztájiban gondolkodó. A húsiparban a szlovák cégek érdeklődnek a helyi lehetőségek iránt, és eladó baromfi-, valamint sertéstelep bőven akad. A korszerű, jól felszerelt telepek 18?30 ezer forintos négyzetméteráron találnak gazdára, az átlag azonban még 18 ezer forintnál is olcsóbb. Ha valaki új létesítmény felhúzására vállalkozik, akkor baromfi- és sertéstelep esetén 35?42 ezer forintos kiadással számolhat egy új istálló négyzetméteréért. Egy friss példa: holland baromfitelephez való földingatlanért nemrégiben 1 milliós hektárárat fizettek Ásványrárón.

Mehlhoffer Tamás