Bács-Kiskun jövedelmező földpiaca

Annyi a tanya, mint sehol máshol, mégis a szántóföld és a legelő a legjobb befektetés Bács-Kiskun megyében. Az áremelkedés biztos, az árrobbanás azonban valószínűtlen.

A Bács-Kiskun megyei szántók piacán jelentős a mozgás mostanában. A földpiacot itt nem érintette a válság, mert ezt sokan a bankbetéttel egyenértékű befektetésnek tartják, mondja Jaczkó Géza, az R-Group Ingatlanforgalmazás vezető tanácsadója. Az ok természetesen a földtípus múltbeli és várható áremelkedése. Az ingatlanszakember maga is jó befektetésnek tartja a termőföldet, hiszen a külföldiek vásárlási moratóriumának tervezett feloldásáig, azaz 2011-ig még folytatódik az emelkedő tendencia. Emiatt a szántó, a legelő, a gyep a gazdálkodáshoz nem értő befektetők, magánszemélyek legkedveltebb földtípusa is (lásd keretes írásunkat).

Ezt az értéknövekedést az eladók be is építették áraikba, sőt, ha az érdeklődés meghalad egy szintet, menetközben még emelnek egy kicsit. Ez persze főként azokra a tulajdonosokra jellemző, akik tapasztalatlanabbak az ingatlanpiacon. ?Sokan árrobbanást várnak 2011-ben, de legalábbis vitatható, hogy valóban így történik-e majd?? mondja Jaczkó Géza. Ha ugyanis a moratórium letelte előtt két évvel már emelkednek az árak, akkor nem lesz a folyamat végén még egy nagy durranás, valószínűbb, hogy most zajlik a beárazódási folyamat. Ezzel együtt valószínűleg két év alatt sem fogjuk elérni a jelenlegi igen magas németországi vagy ausztriai árszintet.

Kis méret, átlagos minőség

A régió szántóinak átlagára 700?900 ezer forint. Ez olyan földekre vonatkozik, amelyek mérete nem haladja meg a 100 hektárt. Ezen alapterület felett igen ritka a klasszikus szántó, amelyen nincsen üzem (ez egyébként egész Magyarországra igaz). A kereslet főként a 10 hektár feletti ingatlanok esetében jelentős. Egyébként Bács-Kiskun megyére az eladó területek kis mérete jellemző. Az R-Group kínálatában a megyei hirdetések az országos kínálat 8 százalékát adják, amíg a felkínált terület nagysága az országban eladásra váró földek mindössze 5 százaléka. A föld átlagos minősége 20?25 aranykorona közötti, s ebben sávban már könnyebben értékesíthetők az ingatlanok. Sok vásárló ugyanis el sem megy megnézni a 18?20 aranykorona érték alatti ajánlatokat. A 30?35 aranykoronás, jobb ajánlatokra viszont gyorsan lecsapnak a vásárlók.

A legelők ára némileg az országos átlag alatt, 300?500 ezer forint/hektár között mozog. Igaz, Heves vagy Borsod megyében még ennél is olcsóbb a legelő. A szakértő szerint áremelkedés e szegmensben is várható, mivel az önálló gyepterületek függetlenek az állattartás problémáitól.

Ha a hirdetéseket vizsgáljuk, természetesen találunk jóval drágább, akár 1,8?2 milliós hektáráron kínált földet is. Ezekre azonban a spekulatív árazás a jellemző, mivel olyan területekről van szó, ahol hamarosan útépítés, belterületbe vonás vagy más infrastrukturális fejlesztés várható.

Érteni kell az erdőhöz

Az erdők ára jelentős szórást mutat, de a területek többsége 600?800 ezer forintos hektáráron érhető el. A felső határt az 1,5 milliós fajlagos árú hirdetések jelentik, viszont 300 ezer forintért is kaphatunk egy hektárnyi erdőt ? igaz, aki ilyet vesz, már kevésbé nézi, milyen a tényleges faállomány. Egyébként főként fenyőerdők szerepelnek a kínálatban, a forgalom pedig jelentős. Sokan úgy keresnek területet, hogy már készen van az erdőtelepítési projekttervük, amelyre jelentős állami támogatást lehet kapni. A vásárlók nem laikus befektetők, hanem olyan szakemberek, akiknek nagyobb a rálátásuk erre az ágazatra, és ismerik a megfelelő jogszabályokat, korlátokat. Az országosan is jellemző falopás jelentősen lenyomja az árakat, mivel az erdőtulajdonos a felderített esetekben sem kapja vissza jussát.

Szőlősbirtokok terítéken

Lapzártánkkor csupán néhány megyei szőlő és gyümölcsös került eladó státuszba, ám a szüret végeztével várhatóan megsokszorozódik a hirdetések száma. A borpiacon ismert anomáliák, a szőlő alacsony, 50?70 forintos kilónkénti átvételi ára várhatóan sok termelőt magával ránt, így egyetlen lehetőségük a termőterület értékesítése. Földpiaci megjelenésük természetesen árcsökkentő hatású lesz, ahogy ez néhány ? szőlővel gazdagabban ellátott ? területen már látszik is. A folyamatot erősíti, sőt, hatását beláthatatlanná teszi, hogy jelenleg a birtokok meglehetősen kicsik, akárcsak az egész országban, főként 1?3 hektáros területek cserélnek gazdát. Az 5 hektár feletti birtok már kifejezetten nagynak számít. ?El lehet képzelni tehát, milyen felbolydulást okoz, ha egy nagy termelő egyszercsak 60? 100 hektárral jelenik meg valamely kisebb borvidéken? ? mondja Jaczkó Géza. Ám hosszabb távon a válság változtatni fog a jelenlegi birtokstruktúrán, és nagyobb ültetvények, birtokok alakulnak ki a kisebbek koncentrált felvásárlása és egyesítése révén. A mértékadó német piacon már zajlik ez a folyamat, így láthatjuk, mi vár majd ránk.

A tanyák országos bajnoka

Bács-Kiskun megyében annyi eladó tanya található, mint a többi megyében összesen. Több mint száz, 1 és 10 hektár közötti alapterületű ingatlan keresi új gazdáját, e méret fölött azonban hirtelen minimálisra csökken a kínálat. Átlagárat nehéz meghatározni, mivel a felépítmény valós értéke határozza meg az irányárat. Ha a tanyára felhúzott épület rossz állapotú ? sok felújítást vagy akár bontást igényel ?, akkor a szántófölddel megegyező hektáráron lehet hozzájutni. Ha a felépítmény jó állagú, akkor döntően ez a tény befolyásolja az árcédulán található összeget. Az óriási kínálat miatt a befektetőknek fontos értéknövekedés nem várható a tanyák piacán, ám ugyanezen okból igen jó áron lehet most hozzájutni ezen ingatlantípushoz.

KEZDŐKNEK SZÁNTÓ, LEGELŐ

A pénzügyek vezérelte, befektetői gondolkodás szerint nagyobb összeget csak a könnyen kezelhető, kisebb kockázattal járó ingatlanba szabad helyezni. Az agráriumban kevésbé járatos vásárlóknak a szántók és legelők kezelése egyszerűbb és biztosabb. Az ilyen típusú ingatlanokat ugyanis többnyire haszonbérleti szerződésekkel együtt vagy visszabérlést kínálva árulják. Ez egyébként az eladó érdeke is, hiszen növeli a hamar létrejövő üzlet esélyét, ha 4-5 évi biztos bevételt jelentő bérleti szerződéssel együtt adja fel a hirdetést.Mehlhoffer Tamás