Mit ér a termőföld, ha osztatlan közös?
A kárpótlás és a privatizáció hozadéka, hogy Magyarországon több mint 1,5 millió hektár szántó kényszerközösségek tulajdonában van, amelyekből a gyengébb forgalomképességük miatt menekülni is csak nehezebben lehet. A gyakorlat azonban megalkotta a maga kényszermegoldásait erre a helyzetre is.
A foldbroker.hu becslése szerint a 10 hektár alatti termőföldet tulajdonló mintegy 2,5 millió személynek összesen 3 millió hektár szántóterület van a tulajdonában. Ennek mintegy 40 százaléka a kárpótlási eljárás keretében jórészt kizárólagos (1/1) tulajdonként került kiméretésre, míg 60 százaléka a szövetkezeti részarány-tulajdon kiosztása során közös tulajdonba került. Az ültetvények, erdők és gyepek esetében is hasonló, vagy még ennél is magasabb a közös tulajdon aránya.
Kevesebbet ér
A részarány-tulajdon azonban merőben más jellegű közös tulajdoni forma, mint ha öröklés révén közeli hozzátartozók javára, vagy házassági vagyonközösség alapján keletkezett volna. A személyenként 20 vagy 30 AK-s részarányföldek egymással gyakran semmiféle rokoni vagy ismerősi kapcsolatban nem álló tulajdonosai ugyanis egy kényszerközösség tagjaivá váltak.
A sokszor több 10-100 hektár nagyságú, osztatlan közös tulajdonban álló földrészletek egyes tulajdoni hányadai jogilag forgalomképesek ugyan, de a tulajdonostársak nagyobb száma esetén a gyakorlatban csak nehezen értékesíthetőek. Az R-Group Kft. szerint az ilyen földrészletek jellemzően 20?50 százalékkal alacsonyabb áron cserélnek gazdát, mintha kizárólagos tulajdonban lévő területről lenne szó.
Rák Tiborné kecskédi gazdálkodó, aki maga is tulajdonosa, illetve haszonbérlője osztatlan közös termőföldnek, nem tapasztal ilyen jelentős piaci árkülönbséget. Negatív irányú ármozgást inkább csak abban az esetben tapasztal, ha az egész területet 15?20 éves időtartamra egy külső személynek, gazdasági társaságnak vagy szövetkezetnek haszonbérbe adták. Ennek oka pedig az, hogy általában a helyi gazdálkodók vesznek osztatlan közös földterületet, olyanok, akik maguk is gazdálkodni szeretnének. Számukra tehát kifejezetten hátrányos egy hosszútávon fennálló, és a jog által erősen védett haszonbérleti szerződés.
Enyém, tiéd!
A tulajdoni hányadrész tényleges ára tehát nagyban függ attól, hogy milyen a földrészlet hasznosítási módja. Egyes vidékeken például az a jellemző, hogy a nem túl nagy számú tulajdonostárs a közös földrészletet tulajdoni hányadrészük arányában egymás között természetben felosztja, és úgy művelik azt. Ekkor ? bár a közös tulajdon a földrészleten továbbra is fennmarad ? mégis szinte önálló földrészletet birtokolhatnak, így akár magasabb áron értékesíthetik tulajdoni hányadrészüket is.
Az is gyakori, hogy a tulajdonostársak előzetes beleegyezésével egy nagyobb osztatlan közös tábla egyes tulajdonosaival más-más gazdálkodó köt haszonbérleti szerződést, majd a táblát a lekötött tulajdoni hányadok arányában a művelés szempontjából természetben felosztják egymás között.
Cserebere
A másik lehetőség, hogy egy kisebb térség gazdálkodói átfogó művelési cserét hajtanak végre a gazdaságos földhasználati viszonyok megteremtése érdekében (a folyamat integrálói a környék nagyobb gazdasági társaságai, szövetkezetei lehetnek). Ilyen esetben a földtulajdonosokkal a haszonbérlő gazdálkodók már eleve olyan kikötéssel szerződnek, hogy előzetes beleegyezésüket kérik a művelési célú csere megvalósításába. Ennek révén a tulajdonosok továbbra is a haszonbérlővel maradnak jogviszonyban, ő köteles fizetni a haszonbérleti díjat is, de lehetséges, hogy egy másik gazdálkodó végzi az adott földterületen a mezőgazdasági munkákat, mégpedig az, aki a csere révén egy adott dűlő vagy dűlőrész földrészleteit szinte egy tömbben művelni tudja.
A gyakorlat tehát megteremtette a birtokrendezés földhivatal által is bejegyzett, legális módját, miközben az Országgyűlés 1994 óta csak ígéri a földhasználati viszonyokat is figyelembe vevő, átfogó birtokrendezési törvény kidolgozását.
Nem adom bérbe!
Az osztatlan közös termőföldek hatékony művelését gátolhatja egyes tulajdonostársak sajátos hozzáállása. Ha csak egy tulajdonostárs is megtagadja a haszonbérleti szerződés aláírását, a földhivatal nem jegyzi be a teljes területre a haszonbérlő számára a földhasználatot. Ez pedig kellemetlen következményekkel járhat, mivel a földhasználati nyilvántartás közhiteles, és ha a gazdálkodó a nemzeti költségvetési forrásból származó támogatást (ilyen például a gázolaj jövedékiadó-visszatérítés) kért be nem jelentett földje után is, a VPOP megbírságolhatja jogosulatlanul igénybe vett támogatás miatt.
A tulajdonostárs és a bérlő érdekellentétének alapja nemcsak a haszonbérlet feltételeiben (például a díj mértékében, a szerződés hosszában) keresendő, de gyakran előfordul az is, hogy a tulajdonostárs inkább maga szeretné a ?rá eső földjét? művelni. Ebben az esetben ? mivel ez osztatlan földek esetében, a többi tulajdonostárs ellenében ? nehezen lenne kivitelezhető, előfordul, hogy a haszonbérlő ajánl fel saját földjei közül egy arányos, kisebb földrészletet művelésre az aláírástól vonakodó tulajdonostársnak, mintsem hogy megbontsa a gazdaságosan művelhető, szabályos tábla egységét.
Bevásárlom magam
A befektetési (spekulációs) cél is gyakran előfordul osztatlan közös termőföldek esetében. Ennek alapja, hogy egy csekély nagyságú tulajdoni hányadrész megvásárlásával speciális előjogokhoz jut a tulajdonostárs. Úgy adhat ugyanis ebben a helyzetben vételi ajánlatot a tábla többi tulajdonosának, hogy ha a kölcsönös adásvételi egyezség létrejön, még csak meghirdetni sem kell az adásvételt az önkormányzatnál.
Ez az előny azonban nem minden esetben érvényesíthető. Egy 2007-es bírósági jogértelmezés alapján ugyanis, ha az egyik tulajdonostárs részére egy külső, harmadik személy tesz vételi ajánlatot, és a tulajdonostárs azt elfogadja, a többi résztulajdonost nem kell név szerint értesíteni az elővásárlási jogáról, hanem elegendő hirdetményi úton, az önkormányzatnál közzétenni a felhívást. Vagyis az, aki bevásárolta magát a közös tulajdonba, könnyen lemaradhat egy újabb tulajdoni hányad megvételéről, ha későn értesül a 15 napra kifüggesztett vételi szándékról. Ráadásul a spekuláns ?szimpla? tulajdonostársként az utolsó sorban, azaz a Nemzeti Földalap után élhet csak elővásárlási jogával.
Aki viszont helyben lakó, mezőgazdasággal foglalkozó tulajdonostárs, az is csak a hirdetmény útján értesülhet az adásvételi szándékról, viszont az ő pozíciója az elővásárlási sorrenden belül kedvezőbb, mint a spekulánsé.
Mérjük ki!
Az R-Group Kft. szerint az értékesítést gyakran megelőzi a földterületnek az egyes tulajdonosok részére történő kiméretése, mert így a vevő kizárólagos (1/1 arányú) tulajdonostól veheti meg a földet. A Földbróker szerint általában a táblán belüli domináns tulajdonos szokott kezdeményezni kimérést, illetve az, aki maga kívánja művelni tulajdoni hányadát (ez utóbbiak ugyanis a kiméretés során előnyben részesülnek). A földhivatal által szervezett kiméretés elvileg valamennyi tulajdonostárs hozzájárulását feltételezi, viszonylag hosszabb ügyintézéssel is jár, az anyagi fedezetet pedig a költségvetésnek kellene biztosítani hozzá. Így az alapfeltételek kellően ?biztosítottak? ahhoz, hogy a folyamat csak vontatottan haladjon előre. Önálló földrészlet kialakítására csak akkor van mód, ha az eléri a tulajdoni hányadrész alapján számított 3 ezer négyzetmétert. Rák Tiborné szerint szerencsésebb lett volna a tábla méretétől és alakjától is függővé tenni, azaz egyedi elbírálás alá vonni a feloszthatóságot, mivel ez a méretnagyság egyaránt eredményezhet egy művelhetetlen nadrágszíj-parcellát, de művelésre ideális fölrészletet is.
Orlovits Zsolt
