Részvény helyett földet?

A válság éppen fordítva hatott a termőföldárakra, mint a tőzsdére és a lakóingatlanokra. Meddig tarthat még a 13 éve töretlen áremelkedés?

 

Akinek nincs, az mindenképpen vegyen földet!” – mondja Szatmáry Katalin, a Foldbroker.hu szakértője. „Ezt már évek óta mondjuk, de jelentős változást nem tapasztaltunk. A mostani érdeklődési hullámtól sem várok valós üzletkötéseket.” Ezzel szemben Polyák László, a Tiszacash Zrt. vezérigazgató-helyettese jelentős javulást prognosztizál, főleg a befektetésre vásárolt termőföldek esetében.

 

Folyamatos drágulás

 

Az árnövekedést illetően meglehetősen egybehangzóak a vélemények. 2010-ben jelent meg először két bank, az OTP és az FHB termőföldindexe, amely árnyalta a korábban „versenytárs” nélküli Tiszacash jóslatait. Ám a trendet mindhárman egyértelműen jelzik: a termőföld ára (legalábbis a szántóé és az erdőé) töretlenül nőtt az elmúlt 10 évben.

 

Az OTP szerint 2009–2010-ben átlagosan 13 százalékos volt a növekedés. Az FHB a tíz év során lezajló változásokat figyelte: ebben az időtávban csaknem megduplázódtak a földárak. Hasonló eredményre jutott a Tiszacash is, amely szerint az elmúlt 13 évben a termőföld négyévente megduplázta az árát.

 

„A termőföld szinte bármilyen más befektetési instrumentumtól eltérően, a 2008–2009-es világgazdasági válság idején is folyamatosan emelkedő trendet mutatott” – teszi hozzá Polyák László (lásd grafikonunkat).

 

Eltérések és okok

 

Ami különböző a három felmérésben, az az emelkedés mértéke, valamint a földárak. Ez három fontos tényező miatt fordulhat elő:

 

1. A termőföld általánosságban nem egyenlő a befektetési célú termőfölddel (ld. keretes írásunkat). Az FHB statisztikái a szélesebb értelemben vett termőföldet mutatják (mindenféle előforduló művelési ág, birtokméret, tulajdoni viszony illetve adás-vételi cél). Míg a Tiszacash statisztikái kifejezetten a már említett befektetési célú termőföldek menedzselt, befektetési célú adás-vételeire koncentrálnak. Emellett figyelembe veszik a haszonbérleti feltételeket is, ami szintén fontos árképző paraméter.

 

2. A másik tényező, hogy a banki statisztikák APEH- és illetékadatokra épülnek. Mivel a vásárló gyakran kisebb illetéket, az eladó kevesebb adót akar fizetni, alacsonyabb vételárat tüntetnek fel a szerződésen. Így a megkérdezettek becslése szerint a valós vételárak 15–20 százalékkal is magasabbak lehetnek a hivatali adatokhoz képest.

 

3. A harmadik tényező a föld árának értékelésével kapcsolatos. Ha nagyon sarkítjuk a kérdést, akkor azt mondhatjuk, hogy egy hektár földnek nincs is ára. „Ez csaknem olyan, mintha egy kiló használtautó értékéről beszélnék. Nyilván nem mindegy, hogy egy jó állapotú kétéves Mercedes egy kilogrammjáról van-e szó, vagy egy húszéves Trabant bontóból származó ajtajának egy kilogrammjáról” – érzékelteti Polyák László.

 

Egy konkrét földterületet mindig egyedileg kell értékelni:

 

A termőföld területi elhelyezkedése (országrész; belterület, utak közelsége stb.).

 

Művelési ága, mezőgazdasági értéke (szántó, gyep és az aranykorona értéke).

 

A terület mérete és tulajdoni viszonyai (1/1 vagy osztatlan közös; méret: 1, 10 és 100 hektáros kategóriák léteznek). Például egy osztatlan közös tulajdonban egy „zsebkendőnyi” terület szinte értéktelen. Fizikailag ugyanez a föld egy 50 hektáros birtok részeként jelentős értéket képvisel.

 

Támogathatósága, bérleti/hasznosítási viszonyai (bérlet időtartama, feltételrendszere, díja).

 

A terület természetbeli állapota (művelési ágának megfelelő, jó agrárállapot vagy esetlegesen elhanyagolt, becserjésedett).

 

Mennyi pénz kell?

 

Polyák László szerint 7–10 millió forint az a minimális tőkenagyság, amellyel érdemes elkezdeni a befektetést. Ezzel az összeggel egy pénzintézet már prémium ügyfélként kezel minket. Tőzsdei befektetésnél pedig elég 5 millió forint ahhoz, hogy megfelelő, kiegyensúlyozott portfóliónk legyen. De míg a pénzintézetek betéti hozamát és a pénzpiacok alakulását követni tudjuk, addig a befektetés céljából vásárolt termőföld esetén – hozzáértés hiányában – szakértő közreműködése szükséges ahhoz, hogy hozamnövekedést érjünk el, és ezt követni tudjuk.

 

A termőfölddel kapcsolatosan a bizonytalanság forrása a szabályozás várható változásaiból is fakad. Ez egyrészt jelenti a 2014-ben lejáró, külföldiek és cégek számára a termőföld tulajdonszerzését tiltó moratóriumot, másrészt a kormányzat ezzel kapcsolatosan meghozandó törvényeit, szabályozását.

 

Szabályfüggés

 

„A várható szabályozás egy része a külföldiek tulajdonszerzésének meggátlására szolgálna. Ez azonban nincs túl nagy hatással az árakra” – mondja Polyák László. „Az áremelkedés eddig is megtörtént, külföldi szereplők nélkül. Ráadásul a moratórium eredeti (2011-es) lejárta sem emelte meg lényegesen az árakat, mint ahogy a lejárat elmaradásának hírére sem estek azok vissza.” De azért ha a külföldiek beléphetnek a magyar termőföldpiacra, talán dinamikusabban emelkednek az árak.

 

Ezzel a megállapítással vitatkozik a Foldbroker.hu szakértője, Szatmáry Katalin. „Ha a belföldi jogi személyeknek (cégeknek) megengedik a földvásárlást, akkor mind a mezőgazdasági szervezetek, mind a hazai pénzügyi, mind a külföldi szakmai és pénzügyi befektetők megjelenhetnek magyar cégeken keresztül a keresleti oldalon. Ez felhajthatja az árakat. A szabályozási kérdés így döntően hat az árakra.”

 

Szatmáry hozzáteszi, hogy rövidtávon az uniós és a magyar árak mindenképpen közeledni fognak egymáshoz (ez az uniós árak mérséklődésével is járhat). Ez akár 200–300 százalékos emelkedést is jelenthet. n

 

Mi számít befektetési termőföldnek?

Szántó vagy gyep művelési ág (az erdő, szőlő, gyümölcsös speciális területnek számít).

Legalább 10–15 hektár birtokméretű, közel egybefüggő terület.

Kizárólagos tulajdonú (1/1) vagy osztatlan közös tulajdon esetén lehetőleg 50 százalék feletti tulajdoni aránnyal bíró föld.

Területalapú támogatással dotálható, mezőgazdasági művelésre alkalmas, rendezett természetbeni állapot.