Nyitnak a csehek és az ukránok

Május 1-je óta külföldi gazdák is megvásárolhatják a cseh mezőgazdasági és erdőgazdálkodási területeket, megszűnt ugyanis a moratórium, amit hét éve, az EU-csatlakozáskor alkudtak ki. Az élénk érdeklődés ellenére egyelőre nem emelkedtek markánsan a földterületek árai Csehországban. Ez többek között a cseh állam spekuláció elleni intézkedéseinek köszönhető.

 

Eddig a mezőgazdasági és erdőgazdálkodási területeken a cseh devizatörvény rendelkezései szerint a külföldi természetes és jogi személyek nagyon korlátozottan – például öröklés vagy csere folytán – juthattak legálisan tulajdonhoz. Jelentősebb akadályok nélkül csak azok vásárolhattak cseh földet, akik már legalább három éve vállalkozási szintű tevékenységet folytattak Csehországban. Sokan próbálták kikerülni a szabályozást gazdasági társaság alapításával vagy megvásárlásával – tájékoztatta lapunkat az e|n|w|c Natlacen Walderdorff Cancola nemzetközi ügyvédi iroda. Ez a megoldás az adózási előírások miatt sem volt a legmegfelelőbb, valamint egy cég alapítása és fenntartása jelentős költségekkel jár.

 

Nyugatiaknak vonzó

 

A hét éve tartó moratórium feloldását követően a cseh kormány szabályozásokkal próbálja elejét venni a spekulatív földvásárlási hullámnak. Például elsőbbséget élveznek az állami tulajdonban lévő földeket művelő természetes vagy jogi személyek. A külföldieknek pedig a vásárlás előtt 36 hónapig művelniük kell az adott földterületet.

 

„Kifejezetten erős érdeklődés tapasztalható a cseh területek iránt a szomszédos nyugati gazdák részéről. Elvégre a moratórium megszűnésével számukra is lényegesen egyszerűsödött az adásvétel” – mondta el Szabó Dénes, az ügyvédi iroda budapesti partnere. A moratórium – akárcsak nálunk – további három évvel meghosszabbítható lett volna, ezt azonban a cseh kormányzat nem kezdeményezte. Így jó lehetőség nyílt a külföldi – elsősorban az osztrák és német – mezőgazdasági vállalkozók és erdőgazdák előtt, hogy kedvező áron szerezzenek termőföldet Csehországban.

 

Egy hektár földterület ára Csehországban 780 ezer és 1,6 millió forintnak megfelelő cseh korona között mozog (meghatározásának módját jogszabály segíti). Viszonyításképp hazánkban egy hektárért 400 ezer–1,5 millió forintot kérnek, ami persze a termőföld jellegétől és elhelyezkedésétől függ.

 

Cégek nagyító alatt

 

Az elmúlt időszak a cseh kormány várakozásait igazolta: a külföldiek földvásárlása nem hajtotta fel a termőföld árát, ugyanis a külföldi befektetők már régóta megjelentek a cseh piacon. Több ezer hektár van helyi bejegyzésű cégeken keresztül indirekt módon külföldi vállalkozások kezében, valamint olyan uniós állampolgárok birtokában, akik már több mint három éve dolgoznak a helyi mezőgazdaságban. A spekulációs célú földvásárlásokat a cseh kormány is elővásárlási joggal próbálja megelőzni.

 

Ennek értelmében, ha egy külföldi magánszemély vagy cég állami tulajdonban lévő területet vásárol, a terület továbbértékesítésekor a cseh államnak elővételi joga van azon az áron, amennyiért annak idején az adásvétel megtörtént. A gyakorlatban az állam szinte soha nem él ezzel a jogával, amikor az adott régióban aktívan dolgozó gazdálkodók vásárolnak földet, viszont kiemelt figyelmet fordít azon tranzakciókra, amikor cégek vásárolnak földterületet Csehországban.

 

Káosz a nyilvántartásban

 

Az elmúlt években befektetők sorát vonzotta a természeti erőforrásokban gazdag Ukrajna is. Közülük többen azért léptek az ukrán piacra, hogy kifejezetten olcsón jussanak hozzá kiváló minőségű földterületekhez. Az ügylet azonban bonyolult, hosszadalmas és költséges hivatali eljárást és dokumentációt igényelt. Emellett az átfogó telekkönyvi rendszer hiánya jelentős kockázatot is rejtett.

 

A megszerzett teleknek például több tulajdonosa is lehetett, és csak a vételár megfizetését követően derült ki, hogy a vevő nem is a megfelelő személynek fizetett. Az is megtörtént, hogy a telek minősége (rendezése, beépíthetősége) nem felelt meg az elvárásoknak. Így Ukrajna sok befektetőt ijesztett el olyan gyorsan, mint amilyen sikeresen a kezdetekben odacsábított.

 

Nyilvános telekkönyv

 

A helyzet átfogó földreformot sürgetett, amelynek elsődleges célja, hogy létrejöhessen egy teljes körűen szabályozott földpiac. Az egyik első és legfontosabb lépés ebbe az irányba július 7-én az ukrán „Állami föld kataszterről szóló törvény” elfogadásával történt meg, amely augusztus 8-án lépett hatályba, bár a legtöbb rendelkezés ténylegesen csak 2012. január 1-jétől lép életbe – tájékoztatott Szabó.

 

A törvénynek köszönhetően pontos és áttekinthető nyilvántartások segítik majd az ügyintézést minden olyan tranzakció esetében, amely az országhatáron belüli földterületekkel kapcsolatos. Egy olyan átfogó telekkönyv jön létre, amely tartalmazza az alapvető adatokat a telekrészekről, elhelyezkedésükről, értékükről. Továbbá információkat nyújt a tulajdonosokról és a bérlőkről is.

 

A telekkönyv teljes mértékben elektronikus, és nyilvánosan hozzáférhető lesz. A 2013-ban induló nyilvántartást bárki megtekintheti majd az interneten. Ez valóban forradalmi változás, hiszen jelen pillanatban még a tulajdonosok is nehezen jutnak hozzá a saját földjeikkel kapcsolatos hivatalos dokumentumokhoz. „Eddig hónapokig tartott az egyes hatóságok felkeresése, és ráadásul csak abban a körzetben lehetett ügyet intézni, ahol a földterület található. Az új törvénynek köszönhetően a szükséges dokumentumok egy nap alatt beszerezhetőek lesznek. Csak egyetlen hatóságot kell ehhez felkeresni, és ezt bárhol meg lehet tenni Ukrajna területén, nem kell feltétlenül ott, ahol a föld található” – emelte ki Szabó Dénes.

 

A telkek átruházásának jogi regisztrációs procedúrái sem tarthatnak a jövőben 14 napnál tovább. Tehát a benyújtás és az átírás között két hétnél több idő nem telhet el (a szükséges dokumentumok listája máris egységes az egész országban).

 

Már most is egyértelműen látszik, hogy a változásokat követően az új szabályozással a földterületekkel kapcsolatos tranzakciók biztonságosabbá, átláthatóbbá és egyszerűbbé válnak. A kérdés csak az, hogy az állam képes lesz-e a tervezett idő alatt egy ilyen rendszert kiépíteni, és hogy az mennyire felel majd meg a felhasználók igényeinek.