Tulajdonszerzési szabályok Nyugaton
Nyakunkon a moratórium lejárta. Viták folynak arról, lehet-e és hogyan a külföldiek földszerzési törekvéseit korlátozni. Háromrészes sorozatunkban megmutatjuk, hogyan szabályozzák a tulajdonlás kérdését tőlünk nyugatabbra, majd elmondjuk, hogyan csinálhatnánk ezt mi, magyarok. Elsőként lássuk a már-már misztifikált Dánia és az agrárnagyhatalom Franciaország példáját.
Egy közérdekű cél – mint a földspekuláció visszaszorítása vagy az életképes gazdaságok kialakítása – megvalósításához azonban arányos mértékű korlátozó feltételek előírhatók, de azokat állampolgárságra tekintet nélkül kell érvényesíteni. Ilyen feltétel lehet a helyben lakás vagy a szakképzettség. A tulajdonszerzés korlátozásával aránytalan kikötés lehet a nyelvismeret előírása, amire egyébként nincs is példa Nyugaton. Az azonban lehetséges, hogy egy szakképzetlen személy számára olyan tanfolyam elvégzését írják elő, amit magyar nyelven lehet teljesíteni. Egy osztrák agrármérnök gazdával szemben azonban ez sem lenne érvényesíthető. A két vizsgált országban a szabályozás egészen más megközelítésből ered. Franciaország a földhasználat oldaláról határolja be az üzemek terjeszkedését, míg Dánia a tulajdonszerzés szabályozására helyezi a hangsúlyt. Ez nem véletlen. A franciák a termőföld haszonbérletén alapuló gazdálkodást preferálják abból a megfontolásból, hogy a föld megvásárlása az agrárüzem számára aránytalanul nagy tőkelekötést jelentene, ami a korszerűsítés elől venné el a forrásokat. A francia szabályozás tehát a haszonbérlők jogbiztonságát védi a tulajdonos járadékigényével szemben.
Dániában viszont a tulajdonos és a földhasználó személye az esetek döntő többségében egybeesik. A dánok abból indulnak ki, hogy a jövedelmezősége szempontjából a saját tulajdonon való gazdálkodás az eredményesebb, mert nem jelenik meg a bérleti díj mint költségtényező. Ezért aztán a dán haszonbérlők pozíciója sokkal kevésbé védett, mint a tulajdonosé.
Dánia: lazuló méretkorlátok
Dánia termőföld-tulajdoni struktúráját mind a mai napig az 1919-es földreform határozza meg. Lényege, hogy a nagybirtokosoktól kártalanítás ellenében kisajátított, illetve a hitbizományok felszámolása révén képzett földalapot a családi gazdálkodást vállaló, szakismerettel rendelkező farmerek tulajdonába adták. Jellemzően 5–30 hektáros, egy forgalmi egységként, önálló helyrajzi számon nyilvántartásba vett mezőgazdasági ingatlanokról van szó. Eredményeként a dán parasztok 95 százaléka saját tulajdonában gazdálkodhatott. A dán termőföldforgalom alapját napjainkban is ezek a birtoktestek képezik a következők szerint:
1. lehetőség van egész birtoktestek megvásárlására, melyekből egy mezőgazdasági üzemhez legfeljebb öt darab birtok használati joga tartozhat;
2. mód van a szomszédos birtoktesteknek vagy az azokról hatósági engedéllyel leválasztott önálló földrészleteknek egy már meglévő birtoktestbe történő beolvasztására, azzal a feltétellel, hogy egy birtoktest összterülete csak kivételes esetben haladhatja meg a 150 hektárt;
3. kialakítható továbbá egy legalább kéthektáros terület leválasztásával önálló birtoktest is, mely egyben egy új mezőgazdasági üzem létesítését is megalapozhatja. Ám ennek feltétele, hogy azon lakó- és gazdasági épület is kialakításra kerüljön.
A hatályos dán szabályozási struktúra alapjait az 1967. évi mezőgazdasági ingatlan-rendtartás képezi. Az eredeti szabályozásban számszerűsített korlátokat állapítottak meg az egy üzem által művelhető birtoktestek számától kezdve a művelt termőterületen át az egy hektár termőterületen tartható állatállomány nagyságáig. A törvényt legutoljára 2010-ben módosították. Ez az üzemnagyságra vonatkozó korlátozó szabályok jelentős részét hatályon kívül helyezte, így egy üzem területe szinte korlátlanul bővíthető. Gazdaságossági megfontolásból ma már a dánok is jellemzően 150–160 hektárnyi területeken gazdálkodnak, de megjelentek a 300 hektár méret feletti birtokok is. Ez paradox módon nagyobb gazdaságokat jelent, mint amekkorákat a franciák igazgathatnak.
A terjeszkedésnek gátat szab, hogy ha az üzemet egy újabb birtoktesttel akarják bővíteni, akkor a közelben gazdálkodó, 70 hektárnál kevesebbet birtokló gazdáknak elővásárlási joguk van a nagyobbakkal szemben. Ez azonban csak egy kedvezményezetti pozíciót jelent, ugyanis az eladó kereshet egy másik, hasonló jogosultsággal rendelkező vevőt is, vagy el is állhat az adásvételtől.
A dán jog szerint az ingatlan tulajdonjoga az adásvételi szerződés megkötésével száll át a vevő félre, ám mezőgazdasági ingatlanok esetében a telekkönyvi bejegyzés minden esetben kötelező. A mezőgazdasági ingatlan tulajdonjogának megszerzését hatósági jóváhagyás kell hogy szentesítse. A hatóság például megvizsgálja, hogy a vásárolt földrészlet egyesíthető-e a gazdálkodó már meglévő birtoktestjével (150 hektárig), vagy a földrajzi korlátokat teljesíti-e a vétel (egy birtoktestbe csak közeli, 5–10 kilométeren belüli földterületek vonhatók össze). Tehát a mezőgazdasági birtoktestként történő elismerést adja meg a hatóság, enélkül a terület nem lehet az üzem része.
Franciaország: erős kontroll
Franciaországban 70 százaléknál nagyobb a haszonbérelt területek aránya. Az egyéni gazdaságok jellemzően 50–60 hektáros, a társas vállalkozások 100–130 hektáros átlagos üzemméretűek. A földkoncentrációt lassítja a műveléshez kapcsolódó szigorú hatósági ellenőrzés.
A termőföldek tulajdonszerzéséhez sem térmértéki korlátozás, sem előzetes hatósági jóváhagyás nem kapcsolódik. Az üzemalapításhoz és a földhasználathoz kapcsolódó hatósági engedélyezési rendszer viszont nagyon feszes. Az állam a megyei szinten működő közhasznú szervezeteken, a Birtokrendezési és Vidékfejlesztési Társaságokon (SAFER) keresztül beavatkozik a termőföld-tulajdonszerzésbe.
A SAFER legfontosabb feladata az agrár-ingatlanok adásvételéhez kapcsolódó közvetítői tevékenység, emellett elősegítik az ingatlan reális vételárának megállapítását, a birtokösszevonásokat, fiatal gazdálkodók földhöz juttatását, a kisgazdaságok üzemterületének bővítését, valamint az állami beruházások megvalósításához szükséges területcserék lebonyolítását. Franciaországban az ingatlanok adásvétele közjegyzői ellenjegyzéshez kötött. Mezőgazdasági ingatlanok adásvétele esetén – jogszabályban meghatározott ingatlanméret felett – a közjegyzőnek a szerződés tervezetét előzetesen be kell mutatnia a területileg illetékes SAFER számára. A szervezetnek az adásvételi megállapodás-tervezet megküldését követő kéthónapos határidőn belül kell választ adnia, hogy jóváhagyja-e az adásvételt.
A társaság nyolc esetkörben hiúsíthatja meg az adásvételi szerződés megkötését úgy, hogy egyidejűleg élni kíván a törvényben biztosított elővásárlási jogával. A SAFER azonban nem hatóság, így az eladó a társasággal nem köteles a szerződést megkötni, az ügylettől jogában áll visszalépni.
Az elővásárlási jog gyakorlásának esetei:
1. Helyi fiatal gazdálkodók üzemalapításának előmozdítása.
2. Meglévő kisgazdaságok földterületének bővítése.
3. Mezőgazdasági üzemek méretének megőrzése, ha közérdekből területelvonásra került sor.
4. Családi művelés alatt álló üzemek támogatása.
5. Termőföld-spekuláció elleni fellépés, amennyiben irreálisan magas vagy alacsony a vételár.
6. Életképes farmok (tanyák) megőrzése, amennyiben a földterület, a gazdasági épületek és lakóház egysége megbomlana.
7. Erdősítési és erdővédelmi célok megvalósítása.
8. Környezet- és tájvédelmi beruházások kivitelezése állami, önkormányzati szervekkel együttműködésben.
E kéthónapos határidő alatt a SAFER felhívást tehet közzé a helyi gazdálkodók körében az eladásra kínált földrészlet megszerzésére. A jelentkezők közül választva a SAFER élhet vevőkijelölési jogával, azaz a törvényben biztosított elővételi jogát egy általa megnevezett személyre engedményezheti.
Az elővásárlási jog gyakorlása esetén a vételár nem feltétlenül egyezik meg azzal az árral, amiben az eladó és a vevő eredetileg megegyezett. Amennyiben az adott körzetre megállapított átlagártól jelentős (legalább 20–30%-os) mértékben eltér a vételi ár, azaz spekulációs célú birtokvásárlás feltételezhető, a SAFER a helyben szokásos piaci átlagáron jogosult a földterület megvételére. Az eladó fél a vételár-megállapításról szóló döntéssel szemben bírósághoz fordulhat, illetve jogosult elállni az adásvételtől.
Az elővásárlási jog gyakorlása révén megszerzett földterületeket a társaság köteles gazdaságilag racionális egységekké formálni, és öt éven belül – pályázat útján – megfelelő szakismerettel rendelkező gazdálkodók számára értékesíteni, vagy hosszú távú haszonbérleti szerződés alapján hasznosítani. Amennyiben az adásvételi szándékról a SAFER-t elmulasztják értesíteni, akkor az adásvétel időpontjától számított hat hónapon belül érvénytelenítheti az ügyletet. A francia bérlővédelmi szabályozás része, hogy ha egy haszonbérbe adott termőföldet kíván a tulajdonosa eladni, a haszonbérlőnek elővásárlási joga keletkezik a bérlés kezdetétől számított harmadik évet követően. Ebben az esetben a haszonbérlő sorrendben megelőzi a SAFER-t.
Franciaországban a művelési engedélyt a megyei prefektúra adja ki (hasonló a mi megyei kormányhivatalainkhoz). Ha a tulajdonos a földjét a haszonbérlőjének adja el, akkor a földhasználat körülményeiben nem következik be változás, ezért ilyenkor nincs szükség hatósági engedélyezésre. Ha azonban a használt földterület nagyságát a gazdálkodó növelni szeretné, az a megyei szakigazgatási szerv engedélyéhez kötött. Az engedélyezés feltételei azonban csak meghatározott üzemméret felett (vidéktől függően 40–80 ha) szigorodnak. Ha a prefektúra úgy ítéli meg, hogy a szóban forgó földterület jobban hasznosulna egy szomszédos kisgazdaság vagy egy fiatal gazdálkodó kezében, akkor kötelezheti a tulajdonost a földterület haszonbérbe adására. Vagyis egy gazdálkodó hiába szerzi meg egy távol fekvő földrészlet tulajdonjogát, ha azt művelési engedély hiányában nem integrálhatja saját üzemébe.
