Eljött a lakásbérlés kora

Aki hitel és támogatás híján nem tud új lakásba költözni, most lakást bérel. A piac országszerte felpörgött, ám a kínálat így óriási. Mennyit kell fizetnünk, mennyit alkudhatunk és milyen, frissen felbukkanó főbérlőkre számíthatunk?

Az ingatlanirodák egy évvel ezelőtt messziről elkerülték az albérletek piacát, mert túl alacsony volt rajta a haszon. Most még azon a lehetőségen is kapnak, ha egy másik irodával osztozva kereshetnek bérlőket a kiadó lakásokba ? így jellemzi az alapjaiban változó hazai lakáspiacot Legény Imre, a kifejezetten bérlési lehetőségeket közvetítő Albérlet.hu Kft. vezetője. A korábban új lakásokra és a hozzájuk tartozó hitelekre kihegyezett ingatlanpiacon most egyedül az albérletek forgalma jelentős: a 80 partnerirodával dolgozó cég csaknem olyan mennyiségű lakást adott ki az utóbbi két hónapban, mint az egyébként csúcsszezonnak számító július-szeptemberi időszakban, amikor a főiskolások keresnek szállást.

A keresletet a hitelek befagyása és az állami támogatások megszüntetésének híre pörgette fel. Legény Imre megfogalmazása szerint a válság előtt ?akinek volt egymillió forintja, azonnal lakástulajdonos akart lenni?, ám most jóval nagyobb önerőt követelnek a bankok, így sok fiatal párnak, családnak országszerte nem maradt más lehetősége, mint kiadó otthont keresni.

Pesti túlkínálat

Persze van miből választani, hiszen a lakásbérleti piac továbbra is túlkínálatos. Budapesten például a válságra hivatkozva sok tulajdonos kisebb-nagyobb árengedményeket ad, rugalmasabbá váltak a kaució feltételei, több új bérlő és átköltöző lépett be piacra ? állítja Murányi Ákos, a Duna House irodahálózat elemzője. A bérlők elsősorban a Belvárosban és a metróvonalak környékén keresgélnek, de egyre inkább igény mutatkozik a budai, csendes, hegyvidéki területeken található, megfizethető áron kínált kiadó ingatlanokra is.

A piac keresleti oldalát egyrészt a jelenleg lakást vásárolni nem tudók, vagy nem kívánók teszik ki, másrészt növekedett a belső kereslet is, azaz kedvezőbb árért és elhelyezkedésért többen költöznének másik kiadó lakásba, mint korábban. Van olyan is, aki abban a jól menő, XIII. kerületi lakóparkban bérel ingatlant, ahol korábban vásárlást tervezett. Keresettek a 1,5-2 szobás, jó közlekedéssel megközelíthető ingatlanok, de viszonylag jól kiadhatók az újszerű, néhány éve épült társasházakban található lakások is. Budapest külső kerületeiben, illetve a jelentősebb, nappali tagozatos felsőoktatási intézménnyel, vagy nagyobb üzemek híján lévő vidéki településeken és körzetükben viszont nehézkesebb a kiadás.

Szinte lehetetlen kiadni a panellakásokat, különösen a nagy alapterületűeket, mivel a bérlők kalkulálnak a magas rezsivel is, ami sok esetben eléri, vagy meghaladja a bérleti díj 50 százalékát is.

Hajlanak az alkura

A jelentős kínálat miatt az ország minden részében jó a bérlők alkupozíciója. A tapasztalat szerint ugyanis a tulajdonosok ? akik a bérleti díjból fizetik a jobbára svájci frank alapon felvett lakáshitel törlesztő részleteit ? nem emelték meg a havi díjat a forint gyengülése miatt. Fontosabb, hogy hamar találjanak bérlőt, hogy legalább a törlesztés egy részét folyamatosan finanszírozni tudják a kiadásból. Így lehetséges az, hogy a korábban megszokott kéthavi kaució helyett ma már elég egy hónapot befizetni, és hogy ismét divatba jött a hónapokra való bérbeadás. Ez a megoldás jól jön például azoknak, akik később tudnak beköltözni újépítésű lakásukba, mert csúszik az építkezés. Ilyenkor a tulajdonos akár 4-6 hónapra is odaadja az ingatlant.

Hirtelen nőtt meg a kínálat azokban a városokban, ahol jelentős számban szűntek meg munkahelyek. A nagy üzemek ugyanis távolabbi területekről is vonzottak dolgozókat, akik nem adták fel lakásukat otthon. A leépítések után hazaköltöznek, jelentős kiadó lakásállományt hagyva maguk mögött.

A bank, mint főbérlő

A kínálati oldalon új szereplők is megjelentek. Ilyenek például az ingatlanberuházók, amelyeknek 10-20 eladatlan lakásuk van egyes lakóparkokban. Mivel nem számíthatnak befektetési célú vásárlókra (a spanyolok és írek eltűntek az országból), a készpénzes hazai vevők pedig a bedőlt, olcsón megszerezhető lakásokra várnak, inkább megbíznak egy ingatlankezelőt, amely kiadja az ingatlanokat. Legény Imre szerint a következő fázisban a bankokból válik közvetett főbérlő. A bedőlt hitelű, visszavett lakásokat ugyanis nem mindig tudják értékesíteni az ezzel megbízott ingatlanközvetítők. Így elképzelhető, hogy a bankok szintén lakáskezelő cégeket bíznak meg, és bérbeadással igyekeznek csökkenteni veszteségüket.

TULAJDONOSI SZEMLÉLET

Magyarországon olyan magas a lakástulajdon aránya a bérlettel szemben, mint sehol máshol Európában. Amíg Németországban megszokott, hogy 35-40 éves házaspárok gyerekkel is bérelt lakásban élnek, a hazai lakosság 95 százaléka saját ingatlant birtokol. Ez a szemlélet immár húsz éve akadályozza a magyar társadalom mobilitásának kialakulását: ha Győrben akad munka, a nyíregyháziak nem tudják elvállalni. A helyzeten ront a bérlakások hiánya, mivel egy-egy nagyobb gyár megnyitását nem követi az odaköltözőknek megoldást kínáló apartmanház. A válság és a munkalehetőségek hiánya azonban mobilabbá teszi a magyarokat és talán az állam is lát lehetőséget PPP (public-private partnership, azaz állami-magán partnerség) konstrukcióban bérlakásépítésre. Franciaországban például erre koncentrálják a bajban lévő építőipar felszabaduló kapacitását.

MIT KERESNEK ORSZÁGSZERTE?

A fővárosban a bérleti tranzakciók jelentős része 50-70 ezer forint közötti áron jön létre, ám van mozgás a jelentősen drágább 150-200 ezer forintért kínált prémium kiadó lakások piacán is. A fővárosban az árak 50 ezer forintnál kezdődnek, a jobb lakásokért 70-90 ezer forintot is elkérnek, míg vidéken 30-35 ezer forint az alsó határ, ez alatt erős kompromisszumokat kell kötni, áll a Duna House felmérésében. A szobabérlet egyre inkább csak egyetemistáknak vagy alacsony tőkeerejű bérlőknek megoldás, hiszen a fővárosban egy szobáért akár 30 ezer forintot és a rezsi megfelelő hányadát is elkérik. A villák bérlése nem nagy üzlet manapság, hiszen a célközönség, a multik felső vezetői közül sokan hazamentek már. Az itt dolgozó üzletembereknek mostanában jobban megfelel a néhány hétre is kivehető apartman, amely bútorozott és telefonnal, internettel felszerelt.

Jelentős az albérleti piac az egyetemi városokban, Debrecenben, Szegeden, Pécsen vagy Gödöllőn, ahol a főiskolai felvételik utáni, nyári hónapokban az egyetemisták kereslete eltartja a városok összes ingatlanirodáját. Mivel a válság óta nemigen van nagyberuházás, azok munkaerőt elszívó és albérleti keresletet teremtő ereje nem érvényesül. Nagyobb a forgalom Kecskeméten, a Mercedes gyár tervezett beruházása és Pápán, a NATO-bázis miatt. Amíg a fővárosban a garzon és mostanában az újépítésű, másfél szobás lakás a sláger, ezek 40-50 ezer forintos havi díjáért vidéki kisvárosokban átlagos, 50-60 négyzetméteres otthont lehet bérelni. Ez azért fontos, mert a fővároson kívül a legtöbben családdal együtt költöznek. Az Albérlet.hu forgalmában a legalacsonyabb, 40-80 ezer forintos árkategória dominál, a középértéknek számító 100-150 ezer forintos havi díjért kiadó ingatlanokat szinte senki sem keresi.

55 M2-ES LAKÁS ÁTLAGOS BÉRLETI DÍJA (FT/HÓ)

 HASZON INGATLANMUTATÓ 2009. MÁJUS