Nyugat-Európai gyakorlatnak megfelelően javarészt 5 év eltelte után lép életbe ez a záradék, amely mind a bérlő, mind a tulajdonos érdekeit védi, azaz aktuális piaci információk alapján, egy harmadik fél (ingatlan-tanácsadó, szakértő) bevonásával egy új, racionális bérleti díj szintet határoz meg.

A rent review segítségével a tulajdonosok lépést tarthatnak a piaci bérleti díj szintekkel, és az ily módon korrigált bérleti díj mindig hűen tükrözi az eredeti szerződéskötés óta a piacon bekövetkezett változásokat, áll az Eston International ingatlantanácsadó legfrissebb tanulmányában. Ez a záradék szerződésenként eltérő, gyakran hosszan részletezett és bonyolult, amely hozzáértő szaktudás nélkül nehezen értelmezhető. Típusait tekintve lehet piaci bérleti díjhoz igazított, vagy fix összeggel növelt. A rent review ebben a válságos időszakban a bérbeadók számára jelenthetne rövidtávon különösen előnyös opciót, hiszen a jelenlegi piaci bérleti díjak a korábban megkötött bérleti szerződésekben foglaltaknál már jóval alacsonyabbak.

A rent review-hoz vezető út

Egy kevésbé sikeres, idén átadásra került új irodaház projekt nyíltan hirdetett, igen alacsony árajánlata nagy visszhangot keltett szakmai körökben az év első felében, mely hírverés a potenciális bérlőket sem kerülhette el. A folyamatosan piacra kerülő új kínálat és a visszaeső kereslet együttes hatása alatt álló díjakat mindezek hatására az öntudatos, minél olcsóbban bérelni kívánó bérlők igyekeztek a többi tulajdonosnál is lealkudni. Míg éveken keresztül átlagosan 12-14 ?/m?/hó között mozogtak az irodabérleti díjak, az elmúlt évben 10-30%-os csökkenés következett be a válság hatására.

Szerepcsere: felocsúdott bérbeadók

Az elmúlt évek tendenciáját alapul véve a tulajdonosok a hosszú lejáratú bérleti szerződéseket helyezték előtérbe. A helyzet, azaz legfőképpen a bérbeadók hozzáállása azóta megváltozott. Míg az elmúlt években inkább a bérlők preferálták a bérleti szerződés lejárata előtti kilépést, vagy területcsökkentést, mostanra inkább a tulajdonosok igénylik a rövidebb időtartamra, többségében 1-3 évre szóló szerződéseket. A különös fordulat mögött meghúzódó tulajdonosi magatartásnak egyszerű a magyarázata: egyes bérbeadók már pozitívan vélekednek és a bérleti díjak növekedését vetítik elő, ami főként a 2011-re megcsappanó fejlesztési volumennel indokolható. Az emelkedést olyan egyéb külső tényezők is elősegíthetik, mint a fokozatosan helyreálló hazai és nemzetközi gazdasági környezet, ami további üzlettámogató központok Budapestre települését, ezáltal nagy, összefüggő területigények újbóli fellépését, a kereslet élénkülését eredményezhetik. Az Eston tanácsadói úgy vélik, az európai szintekhez viszonyított alacsony bérleti díjak és a válság által indukált, megváltozott piaci környezet Magyarországon is szükségszerűvé tenné egy, a rent review-hoz hasonló, vagy ezzel megegyező záradék beiktatását a bérleti szerződésekbe.

Az együttműködés alappillére

A nyugat-európai gyakorlatban már bevett rent review rendszer a bérlőket és bérbeadókat újra hosszú távú együttműködésre sarkallná, hiszen amennyiben nem kötnek ki hasonló opciót, a most alacsony bérleti díjon megkötött szerződések lejárata 3 év múlva lesz esedékes, és egy tulajdonos sem lesz hajlandó a várhatóan magasabb bérleti díjak mellett marasztalni a korábbi árszinteken bérlőt. Azok a bérlők pedig, akik néhány éve a még egészséges piacon, drágább bérleti díjak mellett kötöttek üzletet, ráébredhetnek, hogy a bérleti szerződésben egykor megállapított, mindeddig folyamatosan indexált bérleti díjak már a piaci tendenciával ellentétes irányban mozognak. A jó üzleti kapcsolatban tehát egyfajta ?törés? következhet be a szerződés újratárgyalása, felbontása során, amelyet a záradék feltüntetésével előre ki lehetne védeni.

Bevezetése azonban nem egyszerű, hiszen számos érv szólhat mind mellette, mind ellene. Az egyik ellenérv magából, a bérlet időtartamából fakad: a rent review-t előszeretettel alkalmazó Egyesült Királyságban egy bérleti szerződés átlagos időtartama nagyjából 10 év, szembeállítva a hazai, átlagban 4 éves periódussal. Egy 10 évre megkötendő szerződés során nyilván több kompromisszum merül fel, mint egy rövidebb időre szólónál, ugyanakkor a statisztika szerint a bérleti időtartamok átlagos hossza évről évre egyre rövidebb. A szigetországban már közel 10 éve tart a valaha intézményesültnek tekintett, átlagban 25 éves bérleti időszak csökkenése.