Budapest luxussugárútja

Írta: Haszon - 2008. július 02. szerda, 14:24

Budapest legszebb sugárútja, az Andrássy út ismét a város kereskedelmi verőere: exkluzív világmárkák - Gucci, Armani, Burberry - nyitják meg üzleteiket, cégek költöztetik ide irodáikat, az egymillió forint feletti négyzetméteráron kínált új luxuslakásokra pedig azonnal lecsapnak a külföldi befektetők.

 

Izlandi befektetői csoport érkezett Budapestre néhány hónappal ezelőtt, az egyik nemzetközi ingatlaniroda-hálózat hazai képviselője kalauzolta őket. A külföldi magánbefektetők éppen az Andrássy úton sétáltak, amikor egyikük a sugárút egy patinás, soklakásos épületének egyik ablaka felé mutatott, és kérdezte, hogy "mennyibe kerül". Egy lakás itt 50-60 millió forintnak megfelelő összeg, válaszolt komolyan a magyar szakember. "Nem, nem azt kérdeztem" - mondta az izlandi - "mennyi az egész épület?"

A történet jól jelzi az izlandi magánbefektetők tőkeerejét, ám ami annál is fontosabb, a főváros legszebb sugárútjának népszerűségét és hatását a külföldi ingatlanvásárlókra. Ingatlanszakmai körökben közismert, hogy nyugateurópai lakásvásárlók érdeklődését elsősorban a világörökséghez tartozó városrészekkel lehet felkelteni, így hát a főváros pesti oldalán a Duna-part és az Andrássy út jöhet szóba. Utóbbi lassan igazi márkanévvé válik a brit, ír, spanyol, olasz és orosz vásárlók körében, olyannyira, hogy már létezik lakásberuházás, amely ugyan az Andrássy Rose névre hallgat, mégsem a sugárúton, hanem egy azzal merőleges utcában épül.

Presztízsnövekedés

Ha valaki végigsétál a patinás úton, azt látja, hogy sorra újulnak meg a házak homlokzatai, ami jórészt a tetőtér-beépítéseknek köszönhető. Vannak kivételek is, például az Oktogon megszépült társasházai, ahol a lakók összefogása révén zajlott műemléki színvonalú homlokzatfelújítás. Jó néhány ingatlan teljesen megújul: a luxemburgi ORCO luxus apartmanokat épít Avenue Gardens néven, és a Divatcsarnok felújításán is dolgozik, miközben a spanyol-magyar HiGrupo neve is több építkezésen olvasható (lásd részletesen később).

Ingatlanpiaci szempontból az út három részre osztható: a belső Andrássy út az Oktogonig tart, és igen sűrű, zárt beépítésű. A Kodály körönd és az Oktogon közötti szakasszal párhuzamosan már mindkét oldalon szervizút fut, de még mindig zárt beépítésű. A Kodály körönd és a Hősök tere közötti szakaszon már villákat találunk, és a beépítettség is sokkal lazább.

Érdekes, de az egyes szakaszok között nincsen presztízskülönbség: bár tény, hogy a villasor lazább, előkelőbb, ez az árban mégsem tükröződik; a belső Andrássy út a befektetők körében ugyanolyan népszerű. Az ingatlanárak mindhárom szakaszon 400 ezer és 800 ezer forint körül vannak, attól függően, hogy mennyire leromlott a ház és a lakások állapota. A négyzetméterárat meghatározza az is, hogy az ablakok az útra, vagy a belső udvarra néznek-e:az árkülönbség akár 30−40 százalékos is lehet az utcai panoráma javára - mondja Beák Attila, a Beák és társa ingatlaniroda vezetője.

Kapós tetőterek

Az Andrássy útra nem lehet pontos ingatlanárakat mondani, annyira nagy a szórás. Az úttól egy utcával beljebb már töredékáron mérik az ingatlanokat, és az is számít, hogy az elvileg Andrássy úti lakások házszáma a körúthoz, vagy valamely mellékutcához tartozik. Az árak az úton belül is "véletlenszerűen" szóródnak, semmi összefüggés nincs az egyes útszakaszok és az árak között. A teljes útpresztízsértékű, ezért a legdrágább ingatlanok a felújított épületek felújított lakásai, függetlenül attól, hogy az Opera környékén, vagy a Kodály köröndnél vannak. Nagyon lerobbant házban például bárhol ki lehet fogni felújításra szoruló lakást 400 ezer forintos négyzetméteráron.

Az Andrássy úton a tetőterek is elég kapósak: az Opera környékén már egykét évvel ezelőtt is 800 ezer és egymillió forint közötti négyzetméteráron adták el az ilyen ingatlanokat. Jelenleg is folyamatban van két ilyen projekt. Az egyik szintén az Opera környékén van, de ott már egymillió forintnál is magasabb a négyzetméterár. Más jelentősebb fejlesztés nincs az úton, bár eladó projektek mindig akadnak. Most is piacon van például egy kidolgozott projekt, amelybe egy épület legfelső szintje és az ehhez tartozó tetőtér tartozik bele, ahol tíz új lakást lehet kialakítani. Ezért a kidolgozott beépítési lehetőségért 600 millió forintot kér a projekt gazdája, ami igencsak borsos árnak számít.

Andrássy úti villák, villalakások nagyon ritkán kerülnek a piacra: míg a kilencvenes évek közepén sok épületet értékesítettek, addig ma alig akad ilyen ingatlan. A villák egy részét irodának használják, amikre az első emeleti lakások is megfelelőek. Lakáscélra szinte senki nem vesz ingatlant az Andrássy úton: ez a terület sokkal inkább a befektetőké, hiszen gyakorlatilag garantált a folyamatos áremelkedés. A befektetők leginkább bérbe adják a felújított lakásokat, főleg céges irodaként.

Luxusmárkák vonzásában

Az Andrássy úton elszabadultak az üzlethelyiségek bérleti díjai a luxusmárkák régóta várt betelepedésének köszönhetően, állapítja meg az Eston ingatlantanácsadó cég elemzése. Ezt a folyamatot a cég akkor jelezte először, amikor a világszerte különlegességnek számító táskákat és bőröndöket készítő Louis Vuitton márka betelepült a sugárút Opera melletti szakaszára. Ahogy az már nyugaton megszokott, az elsőt követik a hasonlók: hamarosan megjelenik a Gucci és a Burberry is. Előbbi luxuskategóriás ruháiról és kiegészítőiről, utóbbi szintén luxus színvonalú farmernadrágjairól ismert világszerte.

A bérleti díjak leginkább a belső Andrássy út ingatlanjainál emelkedtek. A havonta fizetendő összeg az egy évvel korábbi 25-35 euró/négyzetméter szintről felzárkózott a Váci utca környékén megszokott 40-60 eurós szinthez. Összehasonlításképpen: a legke-resettebb bevásárlóközpontokban 100 eurót kérnek négyzetméterenként. Az Andrássy úton is volt ilyen áron üzletkötés tavaly a Colliers ingatlantanácsadó cég adatai szerint.

BEFEKTETÉS: 14 SZÁZALÉK HOZAM

Az Andrássy Palace jó példa arra, miként fektetik be pénzüket a nyugati vásárlók egy sugárúti ingatlanba. A forgalmazó Capital Eyes tájékoztatása szerint a vevőknek 30 százaléknyi önrészt kell letenniük az asztalra, az építkezés befejezésekor esedékes 70 százalékra hitelt is felvehetnek. Az ingatlaniroda úgy becsüli, hogy a budapesti átlagnak számító évi 6 százalékos haszonra lehet szert tenni a bérbeadásból, amelyhez éves 8 százalékos értéknövekedés társul. Így évi 14 százalékra számíthat a befektető, amely egy itt átlagosnak számító, 94 milliós lakás esetén 13 millió profitot jelent minden évben. Hasonló profit ingatlanon más városrészekben nem realizálható, a sugárút ráadásul még biztosan évekig kedvelt bérleti és vásárlási célpont marad. A beruházók - mint minden Andrássy úti lakásberuházás esetében - külföldi vevőkre számítanak. Egy példa a lakásárakra: egy 122 négyzetméteres, 1 plusz félszobás ingatlan 98 millió forintba kerül.

AZ ANDRÁSSY ÚT TÖRTÉNETE

A pesti Belvárost és a Városligetet összekötő új útvonal létrehozására elsőként Kossuth Lajos tett javaslatot 1841-ben. Megvalósítására azonban csak a kiegyezés (1867) után kerülhetett sor. Egy 1868. május 19-én a Magyar Tudományos Akadémián tartott értekezleten gróf Andrássy Gyula miniszterelnök ismertette a város átalakításának tervezetét. A tervek megvalósítását az újonnan létrehozott Fővárosi Közmunkák Tanácsa irányította. 1870-ben eldöntötték, hogy merre vezessen az új sugárút. A Sugárutat, amely - bár méretei szerényebbek voltak - a párizsi sugárutak mintájára készült, 1877 októberében adták át a fővárosnak. A következő évtizedben befejeződött a historizmus stílusában tervezett épületek kivitelezése is.

KÜLFÖLDIEK VESZNEK, DE NEM LAKNAK

Sokat változott a lakók összetétele a rendszerváltás óta, mondja az Andrássy út Kodály köröndi szakaszának egyik lakóházában élő családfő, Szabó András (a vezetéknevet kérésére megváltoztattuk). A házon jelenleg tetőtér ráépítés zajlik, amelynek vevői elsősorban külföldi befektetők és üzletemberek. A ház egyik lakása már régóta üres: ennek tulajdonosa is külföldi, ezért félő, hogy ha nem találnak bérlőket az új otthonokra, kiürül az egész ház. Amint a lakástulajdonos mondja, hallani olyan híreket, hogy egyes külföldiek a közös költséget sem fizetik. Szabó András egyébként az Andrássy úton élés legfőbb problémájának a parkolást tartja: neki hiába van egész évre megváltott önkormányzati parkolójegye, csak a szomszédos kisebb utcákban tud megállni, onnan pedig nehéz bevásárlószatyrokat cipelgetni. A sugárút ezen szakaszán egyébként élénk a rendőri jelenlét, így nincsen betörés és hajléktalanokat sem igen látni.

Andrássy út - Bajcsy-Zs. út sarok Évtizedekig itt működött a patinás Bagolyvár antikvárium, de a könyvkereskedés nem tudta fizetni a csillagászati bérleti díjat. A felújított, 150 m2 alapterületű, plusz 70 m2 galériás üzlethelyiség jelenleg 17 ezer eurós (3,5 millió forint) havi díjért kiadó.

2. Itt működik az 1988-ban alapított Bálintfy és Társai Ügyvédi Iroda. (Bálintfy Gábor a Hír Televízió alapítója, vagyonát 9,5 milliárd forintra becsülik.) Az iroda ingatlanokra specializálódott, az ügyvédnek jelenleg főleg a budai Római-parton vannak ingatlanfejlesztései.

7. Volt Takarékbank fiók, jelenleg a helyiség kiadó.9. A milánói Giorgio Armani csoport itt nyitotta meg Empirio Armani Caffe üzletét áprilisban.

8. Goa éttererem. Rusztikus, dél-indiai berendezésű, keleties-indiaias ízekkel, fűszerekkel tarkított világkonyhát, jellemzően saját tervezésű ételeket kínál. Van galériája, kiülős része is, a mosdók top-dizájnosak. Üzleti ebédre kiváló hely.

13. A Colliers Ingatlan kínálja bérletre a földszinti, 148 m2-es ingatlant, amelyhez 28 m2 galéria és 100 m2 pince tartozik. A leendő bérlőnek 10 ezer eurót (2,4 millió forint) kell fizetnie majd havonta.10. Stern Palota, jelenleg irodaházként működik. A 3600 m2 területű irodaházban1200 m2 még bérlőket vár. A bérleti díj havonta 6,14 euró/ m2+áfa, plusz 2 euró/m2 üzemeltetési költség.

10. Stern Palota, jelenleg irodaházként működik. A 3600 m2 területű irodaházban 1200 m2 még bérlőket vár. A bérleti díj havonta 6,14 euró/m2+áfa, plusz 2 euró/m2 üzemeltetési költség.

12. Krausz Palota, amely irodaházként üzemel, még kiadó helyiségekkel. A bérleti díj 14,5-15,5 euró/m2, az üzemeltetési díj 3 euró/m2 havonta.

14. A Bolgár Kulturális Intézet. 1998-tól működik teljes értéken, működését a Bolgár Kulturális Minisztérium finanszírozza. Kiállításokat, színházi előadásokat és filmhetet is szerveznek. Az intézmény egyaránt szól a hazai bolgároknak és az érdeklődő magyaroknak.

15. Ermenegildo Zenga férfidivat üzlet. Hercegek, államfők és a színészvilág nagyjai egyaránt szívesen viselik a divatcég ruhadarabjait.

16. Herendi porcelánbolt - megjelenése jócskán elüt a sugárút patinás miliőjétől.

17. Zsidró fodrászat. Zsidró Tamás mesterfodrász, a L´Oréal cég legismertebb hajszobrásza Magyarországon.

18. Omega óraüzlet, szemben Gucci és Roberto Cavalli boltok. Jelenleg az egész házat renoválják.

20. A patinás, teraszos Callas Café & Bár működik az Opera sarkán. Itt mulat esténként a magyar aranyifjúság. A házi készítésű süteményeiről (is) híres Callas helyén a századfordulón a híres Seemann kávéház működött az operába és színházba járók kedvelt találkozóhelyeként, később bank, majd az Operaház jegyirodája lett. Az épület egésze védett műemlék. Az antik kávéház 2006-ban David Collins világhírű építész tervei alapján született újjá.

21. Nemrégen költözött ki innen a sugárút egyik őskövületének számító Kettner vadászbolt. A ház privatizációja botrányokkal teli: a lakóközösség pert nyert a kerületi önkormányzat ellen, a Fővárosi Bíróság első fokon kimondta, hogy a hivatal törvénytelenül adta el az épületet az Amelus Kft-nek, amely 2004 óta szedi a piaci lakbért. Eddig a harminchét bérlő közül heten költöztek el, megegyezve az új tulajdonossal. Az Amelus az épület felújítását még nem kezdte meg, pedig az épülethez ennek vállalásával jutott hozzá. Nyilván a jogerős ítéletig nem kezdődik el a munka, már ha egyáltalán ez a szándéka a cégnek, s nem a továbbértékesítés.

22. Magyar Állami Operaház. A gazdagon díszített épület Ybl Miklós tervei szerint készült 1875-1884-ben. Az épületet Székely Bertalan, Thán Mór és Lotz Károly szobrai és festményei díszítik. A világ legszebb operaházai között tartják számon. A híres osztrák komponista, Gustav Mahler volt az igazgatója 1888 és 1891 között.

27. Nespresso kávék és kávékiegészítők boltja.

34. Abszint kávézó és étterem. Három, ma harmincas éveiben járó barátnő alapította és vezette étterem, elsősorban a francia konyhára specializálódva. És persze az abszintra: a magas alkoholtartalmú italt a XVIII. század végén említik először a történetírók, amely a hiedelem szerint gyönyörű látomásokat, néha hallucinációkat is okozott, ezért több országban is betiltották a XX. század első éveiben.

37. Salamander cipőbolt.

45. Itt működik a patinás Írók Boltja.

60. A Terror Háza múzeum épülete. Volt nyilas székház, majd az Államvédelmi Hatóság (ÁVH) székházaként működik 1956-ig. A múzeum politikai viharok után 2002-ben nyílik meg a közönség előtt, sikerét hónapokig jelezte az utcán kígyózó, jegyre várakozó emberek sora.

66. A MÁV Zrt. volt székháza, amelyet 2004- ben nyilvános pályázaton az Andrássy Palota Kft. vásárolhatott meg. A Vasutas Biztosításszervező Kft. (VBSZ) utólag megtámadta a szerződést mondván, bérlőként elővásárlási joga volt az épületre. Az elsőfokú bíróság elutasította a VBSZ keresetét, ezt a Fővárosi Ítélőtábla is jóváhagyta, így az ingatlan sorsa rendeződött.

105. Az Andrássy Villa érdekes irodaházkoncepció olyan cégeknek, amelyek számára állandó iroda nem szükséges, ám székhelyként exkluzív címet szeretnének megadni partnereiknek. Az alapcsomagban önálló telefonszámot, fax küldését és fogadását, tárgyalókat kap a vállalkozás, de a beérkező leveleket is összegyűjtik, majd továbbítják a megadott címre.

109. A Koreai Köztársaság Nagykövetsége.

100. Itt ülésezik az ország egyik legbefolyásosabb lobbiszervezete, a Deutscher Wirtschaftsclub (DWC) Budapest.

112. KOGART Ház (Kovács Gábor Művészeti Alapítvány) épülete. Az alapítványt a névadó, Kovács Gábor hozta létre 2003-ban, 3 milliárd forintos alaptőkével. A KOGART Ház 2004-ben nyitott, a frissen felújított palota azóta rendszeresen ad otthont időszaki kiállításoknak, programoknak, és előadások, társadalmi események színhelye. Kovács Gábor vagyonát 40 milliárd forintra becsülik.

123. A Török Köztársaság Nagykövetsége.24. Burberry divatáru üzlet, mellette az elegáns Caprice ékszerbolt. A Gucci, a Prada, a Giorgio Armani vagy a Louis Vuitton luxusmárkák konkurenseként emlegetett, 1856- ban alapított Burberrynél egy férfi pulóver 100 ezer forintba is kerülhet. A Caprice Szentendrén működteti Európa legnagyobb gyémánt és ékszerközpontját, bemutató termei az Andrássy úton kívül Tokióban, New Yorkban, Torontóban, Antwerpenben, Tel Avivban és Amsterdamban is megtalálhatóak.


Kiadványunk a DigitalStandon is elérhető!  

Szóljon hozzá!


Biztonsági kód
Frissítés

Hirdetés


Hirdetés

Árfolyamok

EUR: 312,6CHF: 260,26USD: 249,82
Hirdetés